2019樓市前瞻(七):最終章

恆指每月收市價圖
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簡單地歸納以上觀察,以平均線來估算,較受觀迎售價指數將在19年1月至9月之間見周期低位,相對今年8月來說,將介乎下跌7.4%與下跌12.5%之間。越遲出現調整,指數的周期低位將會越高。

前文談及,股巿與樓巿走勢息息相關,本港股巿在2018年1月創新高後徐徐下跌,按過往股巿紀錄,除了2000年3月至2003年3月的漫長熊巿外(下圖橙色框),其他熊巿一般在一年左右終結(下圖每個藍色框濶度為一年)。今期股巿在2018年1月見頂,可能在明年1月見底。假約如此,樓巿走慢半年,便大約在2019年7月見底。

每年4至6月是傳統樓巿淡季、加上股巿走勢及之前談及的售價指數年度變化,三者均指向2019年年中樓價會去到低位。撰文之日,樓巿在2018年8月仍然強勢,踏入9月,巿場上不乏劈價盤,但亦有破頂成交。暫時看來,9月的整體售價指數只會有少許回落。但隨著9月底銀行正式開始加息,中美關係持續緊張,筆者認為樓價應向悲觀線走,綜合種種因素,筆者估計樓價走勢將如以下兩圖中黃色範圍走。

雖說是悲觀,但年度變化下調幅度不大,同時亦有下限線的關係,明年售價指數比今天最多只低5%左右而已。

樓市預測:19年5月完成調整

樓市預測:19年7月完成調整

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