2019 新居屋懶人包【冠德苑／凱德苑／尚文苑／雍明苑／錦暉苑／旭禾苑】

作者:

2019-03-21

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政府於上星期宣佈將推出新一期居屋，6個屋苑合共推出4871伙單位，分別為何文田常樂街冠德苑、長沙灣發祥街凱德苑、葵涌(大窩口)德士古道尚文苑、將軍澳至善街雍明苑、馬鞍山恆健街錦暉苑及沙田(火炭)坳背灣街旭禾苑。暫時公佈的定價是巿價59折，比2018居屋折讓較少。

根據房委會公佈『「居屋2019」六個新的發展項目的單位按該折扣率扣減後，售價介乎156萬元至529萬元，平均售價為298萬元。預計五月底開始接受申請，並在八月攪珠。「居屋2019」成功申請者將於十一月開始獲邀揀選居屋單位。』

參考:

房委會2019年3月15日最新消息:

房委會通過二○一九年居屋的平均售價和銷售安排及白居二的安排

2019新居屋屋苑位置

今期居屋的共同特色是都可步行至現有的港鐵站，距離最遠的何文田冠德苑距離何文田港鐵站A2出口只有500公尺。不過何文田站深入地底，在站內需步行一段路才到電梯前往地面A2出口，再由A2出口經佛光街長命斜徒步往屋苑。有報章實測由出閘步行至屋苑閘口需時約12分鐘。各屋苑的位置，相信各大傳媒已有詳細解說，讀者可參考下列圖3至圖8的google map 截圖。

居屋地區分佈

今期居屋，如以九龍/ 新界區議會地區劃分，只有何文田冠德苑及長沙灣凱德苑屬於九龍區議會，合共1417個單位，佔整體29%，其餘四個屋苑3454個單位均屬新界，佔整體71%。

單位分佈

從房委會官網的《「出售居屋單位2019」推售的單位售價幅度》文件內，可以看到各屋苑的單位面積分佈及售價範圍。由於近年推售的居屋，單位設計都大同小異，從單位面積便可大膽推測該單位的格局屬於那一種戶型。2018居屋東涌裕泰苑的戶型類別最齊全，亦有連露台與不連露台兩種款式，所以筆者以裕泰苑的設計(圖1)作為參考來估算2019居屋各屋苑的戶型分佈(圖2)。

參考:
東涌裕泰苑售樓說明書

讀者要留意的是，在東涌裕泰苑的設計中，露台的用作緩減交通噪音，在今期推售單位之中的有露台單位相信亦具相同作用，同時亦代表該單位有潛在的交通噪音問題。

在單位分佈之中發現，將軍澳雍明苑有242個單位面積介乎40.9 – 46.0平方米之間，以近期推售的單位看來，40.9平方米的單位似乎屬有露台的單邊一房單位(參考裕泰苑B座29樓以上的12室)，而不是兩房單位，所以筆者在以下表中總結單位數量中，假設了該242個單位一半是一房，一半是兩房單位。

依此推算，2019居屋4871個單位的戶型分佈為，無房/ 一房/ 兩房/ 三房單位比率分別為22.1%/ 52.1% / 18.3% / 7.5%。就筆者之前作出的統計，2018居屋的4431個單位的戶型分佈為，無房/ 一房/ 兩房/ 三房單位比率分別為14.0%/ 49.3% / 31.6% / 5.1%。

兩者比較之下，2019居屋單位更傾向納米化，無房單位佔整體比率由14%增加至22.1%，一、兩房總比率則由80.9%大降至70.4% (因無法從將軍澳雍明苑中分出部份單位戶型，所以整合來比較)，雖然三房單位由5.1%微升至7.5%，但也難以抵消整體單位平均面積下降的事實。

2019居屋整體戶型分佈

戶型	單位數目	佔比率
無房	1075	22.1%
一房*	2536*	52.1%
兩房*	893*	18.3%
三房	367	7.5%

*因應雍明苑部份40.9平方米單位所屬戶型不明因素而調整

居屋售價

2019新居屋售價

屋苑	售價範圍	最低 / 最高呎價
何文田冠德苑	325萬 – 529萬	$7311 / $9308
長沙灣凱德苑	195萬 – 435萬	$6995 / $8332
葵涌尚文苑	177萬 – 354萬	$6182 / $7720
將軍澳雍明苑	183萬 – 455萬	$6489 / $9189
馬鞍山錦暉苑	156萬 – 348萬	$5661 / $7643
沙田旭禾苑	173萬 – 336萬	$5887 / $7259

註解:
以上最低與最高呎價只以屋苑售價最低(高)單位除以面積最小(大)單位為準

翻查2018居屋，三個屋苑的最低/ 最高呎價*分別為凱樂苑$5661 / $7461；啟朗苑$5904 / $7702；裕泰苑$4248 / $5559。2019居屋6個屋苑售價(圖2.)，呎價最低*應是馬鞍山錦暉苑，每平方呎售價$5661。呎價最貴*是何文田冠德苑單位，每平方呎售價$9308。

由於2018與2019居屋的折購率不同，分別為52折與59折，換算成正價後，凱樂苑/ 啟朗苑/ 裕泰苑的最低呎價分別為10887/11354/8169。2019居屋的最低呎價為冠德苑/ 凱德苑/ 尚文苑/ 雍明苑/ 錦暉苑/ 旭禾苑的12391 / 11855 / 10478 / 10998 / 9595 / 9978。

兩者之間，以僅一條公路之隔的凱樂苑與凱德苑價錢比較會較有意義，凱德苑比凱樂苑的估值呎價貴9%，折扣後售價則貴$6995/$5661 即23.5%。

*以上最低與最高呎價只以屋苑售價最低(高)單位除以面積最小(大)單位為準

居屋單位分佈、面積、戶型

2019新居屋單位分佈、面積、戶型

屋苑	座數	單位分佈	面積 (平方米)	預計戶型
何文田冠德苑	3座	288	41.3 – 44.9	2房
		315	52.3 – 52.8	3房
		總數= 603
長沙灣凱德苑	單幢	78	25.9 – 26.9	無房
		580	35.0 – 39.5*	1房
		156	45.3 – 48.5*	2房
		總數= 814
葵涌尚文苑	單幢	342	26.6 – 29.9*	無房
		114	34.7 – 35.4	1房
		38	42.6	2房
		總數= 494
將軍澳雍明苑	2座	185	26.2 – 26.7	無房
		916	34.6 – 35.7	1房
		242	40.9# – 46.0	2房#
		52	52.8	3房
		總數= 1395
馬鞍山錦暉苑	單幢	210	25.6 – 27.3	無房
		455	34.5 – 39.6*	1房
		70	42.3	2房
		總數= 735
沙田旭禾苑	單幢	260	27.3 – 28.1	無房
		350	33.0 – 37.0	1房
		220	42.2 – 43.0	2房
		總數= 830

註解:
*面積較大的單位很大機會屬有露台單位
# 40.9平方米單位很大機會屬有露台的一房單位而並非兩房單位

申請資格（2019新例）

與2018居屋銷售計劃一樣，2019居屋的綠白表配額比例維持50:50，亦有分「家有長者優先選樓計劃」與「一人申請者」配額，兩者配額分別為1500及500，配額已包括綠、白表申請人。

白表申請者的入息上限列於下表。從表中可見，白表申請人的入息上限只提升了1000元(1.8%)。細心的讀者可能發現，上期居屋52折、今期59折，加上樓價指數上升，長沙灣凱樂苑與凱德苑的折扣後呎價增加了23.5%，居屋定價機制豈不是失衡？

白表申請人

家庭人數	每月入息限額 (元) 註#	資產限額 (元)
家庭申請者	58000	201萬
一人申請者	29000	100.5萬

註#:在審查申請者的申請資格時，按強制性公積金（強積金）計劃或其他公積金計劃所作的法定供款會從申請者／家庭成員收入中扣除以計算入息。列表括弧內的數字為計入5%法定強積金供款後的相等入息限額，未必適用於其他公積金計劃計入法定供款後的相等入息限額。

這個要歸根於往年的新定價機制（見下段節錄自房委會2019年3月15日最新消息的內容）。簡單來說，新機制是以全港非業主住戶的入息中位數可負擔該期75%單位的每月供款為準，與居屋申請人入息上限無關，全港入息中位數上升了，售價便可跟著提升。但這個說法，仍然難以解通今期定價看來比上一期貴了23.5%之謎，因為入息中位數肯定沒上升了23.5%之多吧？

整個定價機制還有一個吊詭之處，就是「75%單位的售價屬入息中位數人士可負擔的水平」，這是一個排凳仔遊戲，不用理會平均售價，也不用理會第76%貴的單位售價如何，只要將第75%貴的單位售價控制在某個水平便可通過機制。

假如該期居屋大部份單位位於新界，或者有較多細單位，售價低的單位佔比便較多。2018居屋只有東涌裕泰苑位處新界，佔28%單位數目，今期則有71%單位位於新界。另外，今期的無房及一房單位(雍明苑單位只能估算)比率亦比上一期多，所以單位售價亦會比上一期便宜。在這排排坐的機制下，第75%貴的單位巿值遠比上一期便宜，所以整體折扣率亦可大幅降低(折讓較少)，造成鄰近的凱德苑售價比凱樂苑貴23.5%的現象。

節錄自房委會2019年3月15日最新消息的內容:

「根據政府去年宣布的資助出售單位的新定價政策，每期居屋的售價及折扣率是按負擔能力釐定，確保至少有75%單位的售價是月入中位數的非業主住戶（最新數字為扣除強制性公積金供款後的$39,100）可負擔的，即住戶動用不超過其月入40% 作按揭供款。按這定價機制，我們會先以評估市值的七折為所有單位定價，然後按入息中位數作負擔能力測試。如果不能通過測試，便調高售價折扣率，以達致其中75%單位售價均不會超越入息中位數住戶的最高可負擔售價，即住戶動用不超過月入40%作按揭供款。因此，每期居屋的折扣率（最少七折）會有所不同。」