2019 新居屋懶人包【冠德苑/凱德苑/尚文苑/雍明苑/錦暉苑/旭禾苑】

2019 新居屋懶人包【冠德苑/凱德苑/尚文苑/雍明苑/錦暉苑/旭禾苑】
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政府於上星期宣佈將推出新一期居屋,6個屋苑合共推出4871伙單位,分別為何文田常樂街冠德苑、長沙灣發祥街凱德苑、葵涌(大窩口)德士古道尚文苑、將軍澳至善街雍明苑、馬鞍山恆健街錦暉苑及沙田(火炭)坳背灣街旭禾苑。暫時公佈的定價是巿價59折,比2018居屋折讓較少。

根據房委會公佈『「居屋2019」六個新的發展項目的單位按該折扣率扣減後,售價介乎156萬元至529萬元,平均售價為298萬元。預計五月底開始接受申請,並在八月攪珠。「居屋2019」成功申請者將於十一月開始獲邀揀選居屋單位。』

參考:

房委會2019年3月15日最新消息:

房委會通過二○一九年居屋的平均售價和銷售安排及白居二的安排

 

2019新居屋屋苑位置

今期居屋的共同特色是都可步行至現有的港鐵站,距離最遠的何文田冠德苑距離何文田港鐵站A2出口只有500公尺。不過何文田站深入地底,在站內需步行一段路才到電梯前往地面A2出口,再由A2出口經佛光街長命斜徒步往屋苑。有報章實測由出閘步行至屋苑閘口需時約12分鐘。各屋苑的位置,相信各大傳媒已有詳細解說,讀者可參考下列圖3至圖8的google map 截圖。

居屋地區分佈

今期居屋,如以九龍/ 新界區議會地區劃分,只有何文田冠德苑及長沙灣凱德苑屬於九龍區議會,合共1417個單位,佔整體29%,其餘四個屋苑3454個單位均屬新界,佔整體71%。

 

單位分佈

從房委會官網的《「出售居屋單位2019」推售的單位售價幅度》文件內,可以看到各屋苑的單位面積分佈及售價範圍。由於近年推售的居屋,單位設計都大同小異,從單位面積便可大膽推測該單位的格局屬於那一種戶型。2018居屋東涌裕泰苑的戶型類別最齊全,亦有連露台與不連露台兩種款式,所以筆者以裕泰苑的設計(圖1)作為參考來估算2019居屋各屋苑的戶型分佈(圖2)。

參考:
東涌裕泰苑售樓說明書

 

讀者要留意的是,在東涌裕泰苑的設計中,露台的用作緩減交通噪音,在今期推售單位之中的有露台單位相信亦具相同作用,同時亦代表該單位有潛在的交通噪音問題。

在單位分佈之中發現,將軍澳雍明苑有242個單位面積介乎40.9 – 46.0平方米之間,以近期推售的單位看來,40.9平方米的單位似乎屬有露台的單邊一房單位(參考裕泰苑B座29樓以上的12室),而不是兩房單位,所以筆者在以下表中總結單位數量中,假設了該242個單位一半是一房,一半是兩房單位。

依此推算,2019居屋4871個單位的戶型分佈為,無房/ 一房/ 兩房/ 三房單位比率分別為22.1%/ 52.1% / 18.3% / 7.5%。就筆者之前作出的統計,2018居屋的4431個單位的戶型分佈為,無房/ 一房/ 兩房/ 三房單位比率分別為14.0%/ 49.3% / 31.6% / 5.1%。

兩者比較之下,2019居屋單位更傾向納米化,無房單位佔整體比率由14%增加至22.1%,一、兩房總比率則由80.9%大降至70.4% (因無法從將軍澳雍明苑中分出部份單位戶型,所以整合來比較),雖然三房單位由5.1%微升至7.5%,但也難以抵消整體單位平均面積下降的事實。

 

2019居屋整體戶型分佈

戶型單位數目佔比率
無房107522.1%
一房*2536*52.1%
兩房*893*18.3%
三房3677.5%

*因應雍明苑部份40.9平方米單位所屬戶型不明因素而調整

 

居屋售價

 

2019新居屋售價

屋苑
售價範圍最低 /
最高呎價
何文田冠德苑

325萬 – 529萬$7311 /
$9308
長沙灣凱德苑195萬 – 435萬$6995 /
$8332
葵涌尚文苑177萬 – 354萬$6182 /
$7720
將軍澳雍明苑183萬 – 455萬$6489 /
$9189
馬鞍山錦暉苑156萬 – 348萬$5661 /
$7643
沙田旭禾苑173萬 – 336萬$5887 /
$7259
註解:
以上最低與最高呎價只以屋苑售價最低(高)單位除以面積最小(大)單位為準

翻查2018居屋,三個屋苑的最低/ 最高呎價*分別為凱樂苑$5661 / $7461;啟朗苑$5904 / $7702;裕泰苑$4248 / $5559。2019居屋6個屋苑售價(圖2.),呎價最低*應是馬鞍山錦暉苑,每平方呎售價$5661。呎價最貴*是何文田冠德苑單位,每平方呎售價$9308。

由於2018與2019居屋的折購率不同,分別為52折與59折,換算成正價後,凱樂苑/ 啟朗苑/ 裕泰苑的最低呎價分別為10887/11354/8169。2019居屋的最低呎價為冠德苑/ 凱德苑/ 尚文苑/ 雍明苑/ 錦暉苑/ 旭禾苑的12391 / 11855 / 10478 / 10998 / 9595 / 9978。

兩者之間,以僅一條公路之隔的凱樂苑與凱德苑價錢比較會較有意義,凱德苑比凱樂苑的估值呎價貴9%,折扣後售價則貴$6995/$5661 即23.5%。

*以上最低與最高呎價只以屋苑售價最低(高)單位除以面積最小(大)單位為準

 

居屋單位分佈、面積、戶型

2019新居屋單位分佈、面積、戶型

屋苑
座數單位分佈面積
(平方米)
預計戶型
何文田冠德苑

3座28841.3 – 44.92房
31552.3 – 52.83房
總數= 603
長沙灣凱德苑單幢7825.9 – 26.9無房
58035.0 – 39.5*1房
15645.3 – 48.5*2房
總數= 814
葵涌尚文苑單幢34226.6 – 29.9*無房
11434.7 – 35.41房
3842.62房
總數= 494
將軍澳雍明苑2座185
26.2 – 26.7無房
91634.6 – 35.71房
24240.9# – 46.02房#
5252.83房
總數= 1395
馬鞍山錦暉苑單幢21025.6 – 27.3無房
45534.5 – 39.6*1房
7042.32房
總數= 735
沙田旭禾苑單幢26027.3 – 28.1無房
35033.0 – 37.01房
22042.2 – 43.02房
總數= 830
註解:
*面積較大的單位很大機會屬有露台單位
# 40.9平方米單位很大機會屬有露台的一房單位而並非兩房單位

 

申請資格(2019新例)

與2018居屋銷售計劃一樣,2019居屋的綠白表配額比例維持50:50,亦有分「家有長者優先選樓計劃」與「一人申請者」配額,兩者配額分別為1500及500,配額已包括綠、白表申請人。

白表申請者的入息上限列於下表。從表中可見,白表申請人的入息上限只提升了1000元(1.8%)。細心的讀者可能發現,上期居屋52折、今期59折,加上樓價指數上升,長沙灣凱樂苑與凱德苑的折扣後呎價增加了23.5%,居屋定價機制豈不是失衡?

 

白表申請人

家庭人數每月入息限額
(元) 註#
資產限額
(元)
家庭申請者58000201萬
一人申請者29000100.5萬

註#:在審查申請者的申請資格時,按強制性公積金(強積金)計劃或其他公積金計劃所作的法定供款會從申請者/家庭成員收入中扣除以計算入息。列表括弧內的數字為計入5%法定強積金供款後的相等入息限額,未必適用於其他公積金計劃計入法定供款後的相等入息限額。

這個要歸根於往年的新定價機制(見下段節錄自房委會2019年3月15日最新消息的內容)。簡單來說,新機制是以全港非業主住戶的入息中位數可負擔該期75%單位的每月供款為準,與居屋申請人入息上限無關,全港入息中位數上升了,售價便可跟著提升。但這個說法,仍然難以解通今期定價看來比上一期貴了23.5%之謎,因為入息中位數肯定沒上升了23.5%之多吧?

整個定價機制還有一個吊詭之處,就是「75%單位的售價屬入息中位數人士可負擔的水平」,這是一個排凳仔遊戲,不用理會平均售價,也不用理會第76%貴的單位售價如何,只要將第75%貴的單位售價控制在某個水平便可通過機制。

假如該期居屋大部份單位位於新界,或者有較多細單位,售價低的單位佔比便較多。2018居屋只有東涌裕泰苑位處新界,佔28%單位數目,今期則有71%單位位於新界。另外,今期的無房及一房單位(雍明苑單位只能估算)比率亦比上一期多,所以單位售價亦會比上一期便宜。在這排排坐的機制下,第75%貴的單位巿值遠比上一期便宜,所以整體折扣率亦可大幅降低(折讓較少),造成鄰近的凱德苑售價比凱樂苑貴23.5%的現象。

節錄自房委會2019年3月15日最新消息的內容:

「根據政府去年宣布的資助出售單位的新定價政策,每期居屋的售價及折扣率是按負擔能力釐定,確保至少有75%單位的售價是月入中位數的非業主住戶(最新數字為扣除強制性公積金供款後的$39,100)可負擔的,即住戶動用不超過其月入40% 作按揭供款。按這定價機制,我們會先以評估市值的七折為所有單位定價,然後按入息中位數作負擔能力測試。如果不能通過測試,便調高售價折扣率,以達致其中75%單位售價均不會超越入息中位數住戶的最高可負擔售價,即住戶動用不超過月入40%作按揭供款。因此,每期居屋的折扣率(最少七折)會有所不同。」

 

圖1. 東涌裕泰苑單位面積
圖1. 東涌裕泰苑單位面積
 何文田常樂街冠德苑位置圖
圖3. 何文田常樂街冠德苑位置圖
長沙灣發祥街凱德苑位置圖
圖4. 長沙灣發祥街凱德苑
葵涌德士古道尚文苑位置圖
圖5. 葵涌德士古道尚文苑
將軍澳至善街雍明苑位置圖
圖6. 將軍澳至善街雍明苑
馬鞍山恆健街錦暉苑位置圖
圖7. 馬鞍山恆健街錦暉苑(只計算到行人隧道)
火炭坳背灣街旭禾苑位置圖
圖8. 火炭坳背灣街旭禾苑

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