2019/2020報稅攻略 X-XI (填報物業租金收入 / 收租或自住物業利息開支)

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填報物業租金收入

在稅務年度內有出租物業的話,須在該年度完結日(3月31日)起計的四個月內,以物業出租通知書(I.R.6129)向稅務局申報。稅局收到後便會向以個人名義持有的聯名物業或由法團、團體擁有的物業發出物業稅報稅表(BIR57 / BIR58)。單名物業業主不會收到物業稅報稅表,只需將租金收入、差餉及不能取回的租金開支填報在個別人士報稅表(BIR60)的第3部內。

物業出租通知書與物業詳情申報表

有些人也許會混淆了I.R.6129 與向差餉物業估價署遞交的物業詳情申報表(R1A),R1A雖然也是用來申報租務情況,內容甚至比I.R.6129更詳細,例如有無附帶傢俱等,但只是收集數據以調整應課差餉租值,而不是用來向稅局申報出租之用。

物業稅報稅表

法團或團體擁有的物業不可以選擇以個人入息稅評稅。而個人名義擁有的物業,無論是單名或聯名擁有,也可以選擇將租金收入納入個人入息稅評稅。由於每個聯名物業只需填報一張報稅表,填報者應咨詢其他人的意願,代其他業主勾選「選擇個人入息課稅」。

業權比例

如大家都選擇只以物業稅評稅,各人的業權比率其實不太重要,交稅時也是整筆租金收入以一張物業稅稅單繳付。如果其中部份或全部業主想以個人入息稅評稅,稅局便會以各業主所佔的份額,分攤租金收入至各人的個人入息稅內。

物業稅計算

在物業稅報稅表內,業主需填報全年租金收入。在計算物業稅時,稅局會簡單地將租金收入扣除由業主負責的差餉及不能追回的租金後打八折作為應評稅淨值,以抵消折舊、管理費、地租等開支,最後乘以當時的物業稅稅率(19/20年度是15%)徵稅。

物業稅慳稅法

有些人會在訂立租約時將差餉、地租及管理費從租金中分拆出來並註明由租客繳付,業主便可以用淨租金收入申報物業稅以節省稅款,不過如有差餉寛免便歸租客所有了。

子非魚

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填報收租或自住物業利息開支

無論是自住或收租物業,如想申報物業按揭利息開支,便一定要在個別人士報稅表(BIR60)的第7部內申報。要注意的是,該利息開支必需是購入單位時借取的按揭所衍生的利息。假如曾經加按,便只能扣除加按前的貸款所佔的利息部份,例如加按前欠款200萬元,加按後總共欠300萬元,便只能扣除新按利息之中的3份之2。

收租物業貸款利息開支

出租物業的利息開支在第7.2部申報,如屬聯名物業,需在各自的BIR60申報自行支付的利息開支,但並不一定跟足業權比率。譬如兩人各佔一半業權,A在買入時付了樓價50%的現金,B付了10%的現金並以借款人的身份向銀行借取40%的餘額並負擔按揭供款,在申報利息開支時,B可申報全部開支而A便不能作出申報。出租物業的利息開支並沒有扣稅年度上限,年度金額上限是上一篇所述的應評稅淨值(租金減開支後打八折),即不能扣突個人入息稅內的其他入息。

居所貸款利息開支

居所貸款利息開支在第7.3部申報,納稅人只能將一間用作主要居所的物業申報利息開支。由於稅局不會接受兩夫妻各申報一間居所的按揭利息,所以已婚人士只能選定一所住宅作為主要居所。現時每年的扣除上限是10萬元,即超過四百萬按揭金額才會用盡限額。

居所貸款利息開支的考量

有些人會認為,當幾年後人工增加了,進入較高稅階時才開始申報居所貸款利息開支,但筆者認為其他因素更值得考慮。首先,隨著息隨本減,每年的賬面利息開支會一直減少。譬如500萬元貸款額,以30年按揭、2.5%利率計,8年後的尚欠本金已清還至400萬元,開始未能用盡限額。其次,假設3萬元入息時處於10%稅階頂,10萬元利息即慳約8千元稅,與將來5萬元入息處於17%稅階時慳1.7萬元稅,前者的8千元對生活的影響較大。

子非魚

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