2019/2020報稅攻略 XII-XIV ( 自住物業貸款利息開支 / 合資及曾翻按套現的物業)

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2020-05-25

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自住物業貸款利息開支的考量

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按揭利息開支的申報有以下要點，部份在買樓及申請按揭時便要考慮到。

一. 每人一生最多可申報15個財政年度的自住物業利按息開支，假如物業由兩夫婦聯名持有，每次申報便會各自失去一個年度限額。因此，單名持有物業較為著數，例如頭15年(編按:感謝讀者在頭條日報出街後報料，現時已改為20年)住在丈夫的物業，其後換貨並住在太太的物業，便可以用盡30年(編按:現時兩人加起來是40年)的扣稅年期了。

二. 假如納稅人的配偶有一所仍有按揭的住宅，但沒有薪金、租金或業務收入，配偶便可在自己的個別人士報稅表（BIR60）內的7.3(2)(i)項提名納稅人替其申索居所貸款利息開支。這情況下，被扣減一個扣稅年度的仍會是配偶，即業主本人。

三. 一手新盤樓花期的利息不能用作扣稅。

四. 出租物業的按揭利息開支只能在個人入息稅下扣除，因此，如薪金達12%稅階而業務或租金收入亦高者，頗大機會分別以薪俸稅、利得稅及物業稅評稅，便不能受惠於這種利息扣除了。

五. 老一輩常植根了「能借少一點就借少一點」的概念，這傳統智慧被按揭利息掛勾存款計劃打破了。將借多了的錢放在戶口，賺取的利息可抵銷增加了的利息開支，在賬面上可供扣稅的按揭利息開支亦因而增加。因此，在購入單位時應選最長的年期、借取盡量多的貸款；亦可透過不斷的轉按拉長年期，減慢清還本金的速度，才可賺取最多的扣稅額。

六. 出租的工、商、舖及車位的按揭利息也可以在BIR60內申報。如自用車位與自住物業位於相同的發展項目內，亦可將車位與自住物業的按息開支在同一年度申報。不少人也會選擇以私人貸款借錢買車位，但在報稅表內其實有注明，該筆貸款必須是「用於購買該物業，並以物業作按揭或押記」，私人貸款不會以車位作為抵押品，因此該筆利息開支按理不能用作扣稅。

子非魚

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合資物業及曾翻按套現的物業

筆者之前的文章只講解了物業利息扣稅的普遍情況。適逢今年的報稅表因疫情關係將延至6月1日才發出，相信報稅期限亦會因而延遲，筆者可偷時間對合資物業及曾翻按套現的物業作更深入講解。

有關自住或收租物業按揭利息或翻按等的資料應在第7部內填報。假如物業在購入時full paid 了而沒有以貸款找尾數，在7.1(2) 便不應剔選「是」，業主亦因此不可從按揭利息中獲得任何扣除。假如現時按揭屬再次按揭（翻按），應在7.1(3) 選剔選「是」。7.1(4)須填寫業權份數，如果屬分權契的話可直接跟現時業權份數填報，如果屬聯權契（長命契）的話當作平分就可以。

納稅人為獲取租金收入所佔的利息支出可在7.2填報。合資物業的情況比較複雜，物業借款的按揭利息不一定是平分或按業權比例分佈的。

譬如兩人夾錢以分權契買入一間商廈，A擁有80%業權而B擁有20%業權。當中A繳付了樓價60%的首期而B付了10%，餘下的30%尾數以按揭完成。這情況下，A應負上了樓價20%的按揭責任而B應負上了10%。在填報7.2時便可按這個比例計算所佔的利息開支，即A佔總利息開支的2/3而B佔1/3。

至於聯權契的情況，一般夫婦兩人各自負責的供款比份不會太清晰，稅局一般接受以50/50的比率填報。有時兩夫婦財政獨立，物業供款亦協議了一定比率計算並希望以類似分權契的形式按比份申報。筆者看來稅局還是較接受將利息平均分佈的方式。事實上，假如其中一方入息低至未能盡享利息扣除，亦可選取合併報稅後，以將未用盡的免稅額撥入一份報稅表內計算。

假如現時的按揭屬於再次按揭（即是翻按），便應在7.3 作出申報。在17/18年度前，有關翻按的明細可在7.4填報，可能是為了讓位置給可扣稅保單及年金，在18/19年度已改為在附錄第9部份填報。

子非魚

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物業貸款利息開支的填報及例子

翻按中套現部份衍生的利息不能扣稅，納稅人只需在附綠第9部份中如實填報，稅局便會據此計算。

在每年的4月，銀行應會發出上一個稅務年度內的按揭供款明細，納稅人可根據明細內的資料填報第9(3)至9(5)項（沒有翻按過的物業也可憑這些資料填報主報稅表內的第7部份）。

一般人最煩惱的應是不知道從那份文件找到第9(6)至9(9)項有關前次貸款的資料。在翻按期間，貸款人會收到各種各樣的文件，例如銀行發出的「在某年某月某日前贖回」通知書以及律師樓的對數文件等，都載有有關前次按揭利息的資料，這些文件可先行保留。載有最完整報稅所需資料的文件，是前按揭銀行於貸款人贖回按揭後發出的供款明細，該文件詳列了稅務年度開始至贖回按揭前一刻的狀況。納稅人記緊保留這份文件，因為以後每一年的報稅表也要填上有關內容，直至售出物業或不再申報利息開支為止。

譬如物業在6月1日轉按，按揭金額由轉按前一刻200萬元提升至轉按後300萬元。4月1日至5月31日的「前次按揭利息開支」，應填報在9(8)項，這筆開支全數都可用作扣稅。在6月1日至翌年3月31日的總按揭利息開支應在9(4)內填報，稅局會將轉按前後的貸款金額依比例計算，在這例子，即是新按揭利息的三份之二可以獲得扣稅。

轉按後翌年報稅時，9(8)項的「前次按揭利息開支」是零，但納稅人仍然要填報第9報份其他資料，讓稅局計算可獲扣稅的比例。

假如在稅務年度內換自住樓，納稅人可以將兩間樓的利息都作出申報，不過計算利息開支的期間必需是納稅人分別住在各物業的期間，即是有關日子不能重疊。自住樓轉作出租的情況也一樣，出租時的利息開支亦只能計算有租約的日子，空置期間的利息不能計算。

子非魚

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