2019/2020報稅攻略 XVII (遺產物業出租)

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聯權物業(長命契)的其中一方業主過身後,業權將平均地轉移至其餘業主,所以無須處理遺產事宜。獨資物業或分權物業,有關物業的業權需要以遺產形式轉移給受益人。在立遺囑時可訂明一位遺囑執行人負責處理遺產,但遺囑執行人不一定是該遺產的受益人。

以遺囑執行人身份行事

不少的個案,遺產的唯一受益人都寧願一直以遺囑執行人身份處理物業,而不是將物業繼承至名下,主因:

  1. 沒有其他受益人便不會出現物業由何人使用、在出租或售出時定價的爭拗,因此沒有取得業權的迫切性
  2. 繼承時要付一次律師費,轉售時又要多付一次律師費,直接以執行人身份售出單位便可省卻一重手續
  3. 自政府推出「非首置人士雙倍印花稅」後,沒有住宅物業者在繼承住宅物業後將失去首置身份,再買樓便要付重稅;即使本身有住宅者,當繼承多一間住宅後,想換樓亦容易踩中「二換一陷阱」,維持現狀可保留置業的彈性

遺產收益報稅

將遺產物業用作自住或免費供他人居住都沒有實質利益,不用向稅局報稅。假如將單位出租,租金收入便需要報稅。在先人過身的稅務年度內,過身前的租金收入可由已故納稅人的個人代表,代先人選擇以個人入息稅或物業稅報稅;當確立了遺產受益人後,受益人亦可由選擇以個人入息稅或物業稅報稅。

不過,由先人過身至獲發「遺產承辦書(Probate)」,以確立誰是遺囑執行人及遺產受益人需要一段時間。假如遺產本身是出租中,在確立遺產受益人前,該些租金收益並不能歸在受益人身上,就只能以物業稅評稅。

物業稅是以劃一15%稅率收費,相對於有稅階、經常獲稅務寛免的個人入息稅來說,少了個人入息稅的選擇,對納稅人是相當不利的。因此,生前立一份遺囑,可節省處理遺產的時間以避免硬食物業稅,也算是福澤後人的選擇。

子非魚

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