2020居屋「啟翔苑」搶鮮睇

啟翔苑 2020居屋
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房委會宣佈,2020居屋計劃將推售四個屋苑,分別為火炭「彩禾苑」、粉嶺皇后山「山麗苑」、馬鞍山「錦駿苑」及鑽石山「啟翔苑」,合共7047個單位。

就建築進度來看,彩禾苑已平頂及進行內部裝修,相信於今期揀樓後便可隨即申請按揭及收樓入住。樓花期最長的是鑽石山啟翔苑,現時仍在進行地基工程,暫時預計於2023年中才交樓。

筆者對今期推售啟翔苑感到相當意外,畢竟近期的居屋,通常也在上蓋工程開展後才推售,一般來說,上蓋工程一般年半至兩年內完成,因此樓花期大約是兩年內,啟翔苑的樓花期比之前推售的屋苑相對較後。以今期推售約7千個單位來說,急急推出只提供約920個單位的啟翔苑的目的,相信是提高今期的入票意慾,以助促銷另外三個位處新界的居屋屋苑而已。

根據房委會公布的最新資料,啟翔苑單位實用面積介乎約27.4至約46.6平方米,與前幾期居屋的單位面積對比,即是開放式至兩房單位。

巿區港鐵上蓋、可一而不可再

啟翔苑屬前無古人、後無來者的巿區港鐵站上蓋居屋屋苑。以現時所知的土地計,條件較理想的已是安達臣道發展項目。安達臣道發展項目於九龍東部山頂,西望維港煙花海、南望鯉魚門、高層向東單位亦有機會望西貢海,景觀應屬數一數二。現時安達臣道發展項目的交通相對不便,但作為香港可見將來,準遷入人口最多的一區,相信港鐵九龍東線最終都會拍板並在該區設站。

所謂「蘇州過後無艇搭」、「巿區港鐵上蓋、可一而不可再」,加上今年樓巿居高不下,2020居屋申請數目必定突破去年32萬戶申請人的歷史紀錄。

啟翔苑位置及交通

啟翔苑位於港鐵沙中線鑽石山站上蓋,前身是大磡村寮屋區。在2001年清拆後,經歷多次改劃,由公屋變商用、商用變私樓、私樓再變成現時的公屋/居屋方案。按現時的規劃署的資料顯示,該發展將興建5座公屋共提供3130個單位,以及兩座居屋共提供920個單位。

圖1中央鮮紅色的位置是現時整個鑽石山站發展項目的位置。在圖中可見,觀塘線鑽石山站月台位於龍翔道,而沙中線鑽石山站月台位於鑽石山站發展項目內,可見該發展項目絕對配得上是地鐵上蓋項目。屋苑兩旁是交通繁忙的龍翔道及彩虹道,屬往來九龍灣、觀塘、藍田和將軍澳至本港其他地區的必經之路。

在圖2的項目內詳細規劃內見到,發展區內有5座公共房屋 (Block 1到Block 5) 及2座資助出售房屋 (Block 6及7,筆者暫時稱為6座及7座),啟翔苑即是圖中SSF (Subsidised Sale Flats資助出售房屋) 位置所示的兩座大廈。在靠近龍翔道的位置便是現時的港鐵站B出口。筆者在規劃圖的地庫層圖則發現 (見圖3),沙中線鑽石山站旁有一個新增的出口,將有行人隧道連接到新蒲崗四美街巴士站。按圖中的線條看,應會有樓梯駁上發展區內的彩虹道旁,但未能肯定在沙中線鑽石山站旁有否接駁地面。假如在沙中線鑽石山站旁有駁上地面,那啟翔苑西座與港鐵站出入口只相距約50米而已。

發展區內的東南角將興建一個大型的公共交通交匯處,配合規劃圖內顯示,新蒲崗四美街巴士站將重置為政府建築物,那理所當然地,現時新蒲崗四美街巴士站的路線都會搬到新站,加上原本停彩虹道四美街的巴士,來往各區將更方便。

項目隔著龍翔道的北面是荷里活廣場 (星河明居),南面是新蒲崗工業區及采頤花園,居民消費及飲食均一應俱全,生活及出行均屬滿分。

城劃會 – 九龍鑽石山 「綜合發展區」用地
https://www2.ozp.tpb.gov.hk/gist/apply/en_tc/A_K11_223_TC.pdf

大磡村發展位置圖
圖1. 大磡村發展位置圖
啟翔苑 鑽石山發展項目詳細規劃
圖2. 鑽石山發展項目詳細規劃
啟翔苑 鑽石山發展項目地庫層
圖3. 鑽石山發展項目地庫層

預期景觀

交通方便與環境清幽,從來都是魚與熊掌的問題。啟翔苑位於巿區中心位置,屋苑四面被主要公路包圍,包括蒲崗村道、龍翔道、觀塘繞道天橋及彩虹道,無可避免受到交通噪音的影響。

雖然沒有正式的平面圖,但從規劃圖看,啟翔苑的單位大致向東南方或西北方,避免正對彩虹道及龍翔道。6座向東南及7座向西北單位屬內園景(圖4內藍色箭咀),其餘單位向外,例如6座南翼向西單位,望向彩虹道;7座向東/東南單位亦會的中高層單位亦會望到觀塘繞道天橋,這些向外單位交通噪音問題不容忽視。

6座及7座各有一個單位向南(圖4綠色箭咀示),可順著四美街直望啟德發展區,尤以6座單位的景觀較為優勝,相信會是今期最受歡迎的單位之一。

啟翔苑單位座向(實際座向待有正式平面圖時確實)
圖4. 啟翔苑單位座向(實際座向待有正式平面圖時確實)
啟翔苑高層向南景觀 (Google 街景圖)
圖5. 啟翔苑高層向南景觀 (Google 街景圖)

 

子非魚

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