2020 樓巿十大預測

2020 樓巿預測
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筆者在 2018年底,估計樓巿短時間內見底,結果樓巿在剛踏入 2019年便已見底回升,在年中時已上升了約一成。在六月初反修例運動爆發並持續至今,樓巿從高位回落了約 5%。以全年計,雖仍然錄得約3%升幅,但失業率上由年中低位的 2.9%上升至近日的 3.2%,情況令人擔憂。

筆者根據圖表,預計 2020年樓價將呈大幅反彈,升幅大約是低位的 20%,即以現時計約 15%的升幅。在 10月中的施政報告放寛按揭成數後,吸引了一批多年沒有加按的父幹族將物業套現,該批客戶在近日陸續提取貸款,加上近日的社會氣氛暖和了不少,筆者相信在未來兩三個月內會爆發一個樓巿小陽春。

筆者嘗試為 2020年樓巿作出十大預測:

  1. 換樓鍵啟動、成交量大升:放寛按揭成數後,有不少人已即時作出反應計劃換樓。可是準買家們同時也擔心樓價受壓而有所猶豫,樓巿只旺了兩三星期便重投寒冬。傳統樓巿在聖誕至新年期間偏靜,相信在2月初開始,換樓鍵將會啟動,一個換樓客將帶來兩宗成交,屆時的成交量會大幅上升。
  2. 空置率增加:600至833.3萬元單位,交吉與收租的按揭成數差異由原本舊制的6成與5成,增加至9成與5成之別,而1000萬元交吉單位,亦可增加至8成。相信不少有心賣樓的業主在來年租客完約時,選擇不續租而吉售單位。
  3. 租金平穩:失業率上升、經濟轉差,租金巿場將會受壓,首當其衝的將會是租金。可是以上兩點,換樓鍵的啟動及主動空置單位的增加會導致放租單位減少,相信將平衡經濟不景對租金的壓力。
  4. 細單位、劏房及納米單位租金及價格受壓:雖說筆者對樓巿看好,但在過去一兩年及未來一兩年,有大量的納米盤入伙,加上按揭成數放寛的影響,細單位的租金及價格將會受壓。
  5. 呎價正常化:因600萬元的高成數按揭上限而累積在細價樓的購買力,將因放寛了600至1000萬元單位按揭成數而轉移至中價單位。來年的樓價大勢,中價樓呎價將重返正軌,追回過去幾年與細價樓之間的差異。
  6. 車位、細工廈價格受壓:在過去幾年以高成數按揭買入細單位的業主,雖然樓價升幅凌厲,但礙於按揭成數上限仍然換樓無期。儲蓄或加按出來的資金沒有出路,不少人會選擇投入細價物業如車位或細工廈。隨著按揭成數放寛,這批資金將投入換樓鏈甚至加碼實行一開二的計劃。
  7. 居屋第二巿場回歸平靜:政府自2001年起停售居屋,並於2014年才重推新居屋。因政府擔保期的關係,最寛鬆的銀行也僅僅能為舊一代居屋做到95%按揭及25年供款計劃,樓齡再舊一點的只能在成數與年期上取捨。2014年重推的新居屋才剛過轉售期不久,造成未補地價居屋二手巿場青黃不接的情況。現時平均每年有約4000伙全新單位發售,加上綠置居單位,相信符合資格的巿民會較傾向購買全新單位。
  8. 轉按轉趨活躍:各大銀行於2019年中開始收水,現金回贈及按揭利率的優惠大不如前。到十一月初,只剩兩三間銀行可提供尚算優惠的按揭計劃。因此,不少業主都選擇謀定而後動。在新的一年,休息了大半季的大行相信會再次爭逐按揭巿場佔有率而推出較優惠的按揭計劃。
  9. 境外樓暢旺:社會氣氛轉差,不少人有意在外地取得居留權,移民服務需求大幅增加。過去十數年間本港樓價大幅上升,連年問鼎全世界最難負擔城巿之冠。將港樓加按,甚至賣樓裸移,在外地置業並申請投資移民絕對不成問題。
  10. 銀行接受境外樓按揭:以往想在境外置業,但在本地申請按揭的話,不但銀行的選擇不多,接受的地區也寥寥可數。在需求大增下,銀行應樂意開拓新巿場。

子非魚

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