2020樓市爆上一大隱性原因:按保新規4大陰霾消除

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2020年將至,筆者謹祝市民早日上車,有樓人士年年添層樓,早日致富。今年經濟新聞某程度上被社會事件蓋過,否則放寬按揭保險政策,可謂香港樓市一個歷史性時刻。

按保新規容許1,000萬元以下物業敘做高達8成至9成按揭,實施至今逾兩個月後,第一批申請結果已經出爐,當初準業主顧慮的難關一一通過。筆者樂觀估計,4大陰霾正式消除後,上車變得更輕鬆,提振樓市效應會逐步浮現。

1. 壓測規則明朗化

按保新規提到,首置人士只要供款與入息比率(DSR)不超過50%,就算未能通過假設利率上升3厘的壓力測試,仍然可以申請8成至9成按揭。

不過,市場最初曾出現訊息混亂,原因是個別銀行曾表示客戶仍然要進行壓測;而金管局及後亦向傳媒補充指銀行仍須就其承擔按揭貸款部份(通常是6成)進行壓測,部份客戶憂慮未能獲批按保。

幸好,絕大部份未能通過壓測客戶,最終仍獲批9成按揭,前提是每月供款不得超過月入一半;另外保費要額外多繳10%,即假設原本須繳10萬元保費,現時增至11萬元。惟要留意,若果業主有其他按揭在身,必須通過壓測,才能獲批按保。

2. 成功「甩」發展商二按

另一關注點是業主能否將發展商二按轉按至一般銀行按揭。按保新規下,轉按並不能套現,只能轉貸款餘額(outstanding loan);如果真的希望套現,只能經舊政策進行——借8成樓價須為600萬元或以下;1,000萬元物業最多只可借5成。

新政策推出時,筆者曾致電按證公司,問到假設樓價1,000萬元,一按和發展商二按貸款共700萬元,能否經按保新規下轉按借700萬元,從而「甩」發展商二按?

當時按證公司職員說可以,最近多宗個案批核結果也證實這項操作暢順無礙。不過要重申,轉按只能轉貸款餘額,不能額外套現。用上述例子,就算1,000萬元物業最多可借8成(即800萬元),但一按加二按貸款餘額僅700萬元,不能期望可以加按借多100萬元。

3. 按揭保費有6折

以往按證公司普遍都會為準業主提供保費6折優惠,但按保新規下,按證公司取態一度曖昧。例如假設未能通過壓測,變相反映申請者風險較高,是否較難批出折扣?如果申請者非首置客,又能否獲得優惠?

要知道,800萬元物業若果借足9成按揭,6折保費高達21.6萬元,本身已經相當驚人,如果沒有6折,正價保費高達36萬元,更會令申請者卻步。不過幸好,筆者留意到旗下按揭轉介公司所有客戶個案,最終都獲得按證公司慣常提供的6折保費優惠,供樓負擔因而減輕。

4. 「甩名」適用新按保

甩名」在法律上屬於買賣,假設夫婦聯名持有價值800萬元物業,丈夫將業權「甩名」予妻子,按保新規下,妻子理應可以重新申請最高9成按揭。不過筆者發現,無論是800萬元以下物業申請9成按揭,或是800萬至1,000萬元物業申請8成按揭,最終清一色只能獲按證公司批出8成。

另外,物業「加名」本來在法律上被視為一宗新買賣,但卻不能在新政策下借盡按揭成數套現,只能經舊有政策——即如果「加名」後想重做按揭兼借足9成,適用樓價最多為400萬元;借8成適用樓價最多則為600萬元。

戴回頭盔,以上只是筆者綜合客戶申請個案後歸納出的個人觀察,並不代表按證公司恒常取態,讀者買樓前宜先向按證公司確定。

子非魚

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20191228/60422169

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