【名家投稿】2022年的樓市及香港展望 (上車樓)

2022 Forecast
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筆者寫呢篇文嘅時候,就係正當收緊各樣防疫措施嘅時間,看見各界嘅反應和Omicron嘅驚人傳染力不禁亦都調整一下,借用朋友句子等通關卻通通關了,要用不通關的情況下重新考量2022嘅樓市同埋香港嘅展望。

2022樓市好難大跌

現在香港嘅樓市,現實已經唔係每一位香港人都可以參與,不少評論家喜愛用香港人月入中位數去推斷香港樓市是否出現泡沫及高危,但現實話畀大家聽香港高危咗好多年。

點解個樓市唔係跟隨大家嘅意願下跌,主因為香港樓供應量太少,能夠負擔香港樓的香港人可能只有三成左右 (用兩夫婦合同家庭收入超過6萬作考慮),而新樓每一年只有一萬多供應,新香港人的需求也未必能夠應付到,就算同時考慮移民潮等等因素的二手物業放售,也未能夠滿足能夠負擔的香港人和新香港人的需求,當然有很大的聲音說會下跌。

這些聲音可能主要來自七成未能負擔香港物業的朋友,但他們並非香港物業市場參與者,自然很難阻礙樓市升跌。

2022 property market

正負10%的區間運行

香港樓好難大跌但係亦都好難大升,主要原因係香港嘅角色地位改變,仍然存在很多不確定因素,國際金融中心地位會否因為中美關係而動搖,相信喺2022年都還未清晰。

如果一切向好的香港樓價可能有一成的升幅,但要再次大升實在存在很不明確阻力,尤其是住宅。從投資嘅考量香港嘅租金回報實在係非常低,雖然大部分香港市民都唔係香港物業市場嘅升跌參與者,但係承租能力就會影響到物業投資回報,簡單講租唔起應付唔到的話盲目加租都係冇用。

喺樓價唔會短期內見到大幅上升租金也未有強大上升能力,現在購買住宅物業便會變成真正的自住,吸引力和上升動力自然會比有折讓的工商舖為低。

整體香港經濟還看疫情

正當大家過了一個快樂聖誕,外出慶祝生活逐漸正常之際,突然其來的收緊措施就如告訴大家唔好當疫情冇到,喺疫情下被迫內循環其實和世界正在脫軌中。

香港人不斷飲飲食食玩玩樂樂其實無助整體經濟,香港除咗係國際金融中心,其實都係一個貿易中心,加上香港只是一個狹小的市場,簡單講內循環只能夠短時間支撐香港經濟。在今年如果疫情未能夠明顯受到控制或者未能如袁國勇教授所說,新冠肺炎如西班牙流感大流行的循環,大約三年到終結的話,最壞經濟的情況可能會在2022年末反映。

如果沒有足夠備用現金,建議大家可以透過加按或者低息貸款作為應急後備資金,當然如果已經有充足的現金可以考慮香港的或者其他海外物業,因為2022年的惡性通脹比2021年更強,始終都要安全地對抗通脹。

希望下一年的展望已經是疫情接近過去。

上車樓

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