50年樓,唐樓,劏房按揭

舊樓,唐樓,劏房按揭
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高齡洋樓(即有電梯)甚至唐樓做按揭很容易,有銀行可只計人齡,因此只要業主年輕,便可做30年,行H plan.

如人齡和樓齡都高,也有銀行可以用 80-人齡或 80-樓齡去計還款期,因此一般情況都可解決問題,行正常hibor利率.

有銀行會做劏房,當然會行P plan, 但劏房租金回報高,就算行P plan 租金也夠供樓有餘。

劏房能不能行 H plan ? 關鍵在於銀行會不會驗樓。如銀行沒有驗樓,把物業當是普通高齡物業處理,故然批H plan。而審批按揭時,銀行會不會驗樓決定於(1)估價行需不需要驗樓,(2)approver 會不會懷疑該單位有問題因而要求驗樓。因此,熟悉估價行和approver 的取向是重要。

要先查冊物業有沒有order,如有order銀行必定會驗樓的。

買劏房時要小心臨約上的地址是不是寫明有房,如有的話便要準備行 P按。

每間銀行的驗樓標準不同。如物業是出租,有些銀行不會驗樓,如樓齡高可能會在門外視察,看看是不是劏房,只此而已。

銀行會不會驗樓,申請人的 TU 也很重要。例如如按揭借款人已擁有很多層舊樓唐樓物業收租,令approver 覺得借款人可能是在從事劏房活動,便會要求驗樓。物業如在劏房聚集地區或該大廈出名多人搞劏房,會驗樓的機會便大。但筆者也見過有長者買層大角咀唐樓自住(該大廈出名多劏),批核不需要驗樓。

筆者其實不贊成買劏房來作投資用途,因為劏房一向租金回報高,因此為何個業主要平賣給你?原因通常是一個:那劏房有漏水問題,業主要維修需要成個劏房重做,需要幾十萬,因此不如賣左佢算。

理性的投資劏房方法應找間「好劏」,「殘裝」的舊樓,以低於市價買回來,然後自己去劏。由於低於市價買回來,便有多餘budget去劏了。搞劏房最重要是有個內行的相熟師傅幫你,是成功關鍵。

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