9按出租被調查,按揭求生手冊

FAQ
-廣告-

如按揭成數是5成以上,物業必須是自住。尤其高成數按揭,銀行和按保近年對於「偷雞出租」高度關注。本文以 FAQ 形式,望讀者更了解高成數按揭出租如被銀行發現,其法律上的後果及拆解方法。

問:銀行或按保會如何調查物業是不是自住?

答:銀行和按保每年會抽樣出信給高成數按揭(比如9按或8按)貸款人,要求貸款人聲明物業是否仍是自住。以下是某銀行的聲明信樣本:

物業居住及用途聲明

根據按揭保險計劃的規定,債務人應香港按證保險有限公司的要求,需向該公司呈交“物業自用聲明”。現隨函附上“自用聲明”一份,請立刻簽署及寄回該“聲明”予本行。請注意如閣下未能按規定呈交該聲明,則構成對是項按揭保險貸款之條款未能履行,而香港按證保險有限公司將會取消相關的按揭貸款保險和/或對閣下的貸款保險徵收額外的保費。多謝使用本行服務。

問:9按出租是否有刑事責任?

答:收到以上聲明後,如果物業真的已出租,但仍然聲明是自住,那麼便是虛假聲明,有刑事責任。但如果,貸款人聲明物業已出租,那麼便也是構成違約論,後果是 call loan、加息、或/和加保費

最初買樓申請9按時,已需要聲明物業是否會自住。故此,當時的初心也很重要。近期有個案,貸款人申請9按時聲明會是自住,但按揭未放款前已和租客簽預租合約,那麼,法官便判斷最初的聲明是虛假,因而判刑。

相關案件:地產代理涉詐騙及按揭公司等490萬 明日東院應訊

問:9按出租,被銀行抽樣抽中的機會有幾大?

答:有些大銀行會對所有貸款人每年出信要求自住聲明,那麼被抽中機會便是 100%。有些銀行則只會循例抽樣調查。除銀行會調查外,按保也會抽樣出信調查。按保除要求簽署聲明外,也會要求貸款人提供水電煤證明。故此,其實在整個按揭還款期內,被抽中最少一次的機會不輕。

問:自住聲明信,如不簽回會有什麼後果?

答:如收到自住聲明信但不在指定時間內回覆,銀行或按保會當物業已經出租,便啟動違約處理程序,即 call loan、加息或同時加保費。一般銀行會出信多過一次,如收不到回覆才啟動程序。

問:如物業因已出租而被call loan,有什麼拆解方法?

答:按保啟動call loan程序,通常會給足夠時限貸款人轉按。如果樓價上升,轉按可以從高成數按揭降至5成,便能甩了按揭保險,並合法出租。舉個例子:物業買入時為500萬,做8成按揭,樓價已升至700萬,按揭餘額為350萬。轉按至另一銀行重新承造350萬按揭,成數降至5成,便可甩按保及合法出租。

問:如果未能轉按至5成,有什麼解決方法?

答:方法有兩個。假設樓價升幅不夠轉按至5成,可以轉按時補錢把成數降至5成。亦可以轉按至另一按保公司,重新做高成數按揭。樓價1000萬或以下,轉按最高成數按為8成。香港有兩間按保公司,分別是 HKMCQBE。舉個例子:

  • 樓價為500萬,做9成按揭,經 HKMC,最初貸款額為450萬。
  • 其後樓價升至600萬,按揭餘額降至440萬。
  • 轉按至銀行經 QBE,重做440萬按揭,成數為3%

不過要留意,轉按重做高成數按揭,需要是自住,以及重新付按揭保險費。如果本身有租客,需要收回單位自住,有水電煤證明,才可轉按重做高成數按揭。

如果物業升至超過1000萬以上,可以嘗試找銀行估價1000萬。如找不到銀行估1000萬,便最高只能做5成按揭,需要補錢才能轉按揭。

問:如被銀行 call loan,信貸紀錄(TU)中是否有紀錄?

答:被銀行 call loan,不會註上TU。不過,銀行或按保內部會有紀錄。未來貸款人未必可以再在該銀行或該按保公司再做按揭。貸款人需要選用其他銀行和另一間按保公司。

問:物業最初是9成按揭,但已買了多年,樓價已升了一倍,這種個案怎處理?

答:假設多年前買入物業為400萬,做了9成按揭。現時樓價已升至1000萬,按揭餘額已降至280萬,單位已出租。這情況下,實際按揭成數已降至28%。那麼,貸款人可以直接取消按保,並合法出租。

但要留意,就算實際按揭成數已降至5成以下,如未取消按保,都不能出租。否則被按保發現,都有機會有保費罰款。參考以下專欄:

「偷雞出租」響警號 遭按證公司罰款

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較

 

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 

苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
至今處理逾40000按揭個案,逾1900業主臉書留言給與好評,並榮獲都市日報「最佳按揭轉介」大獎及Capital資本雜誌之「傑出物業按揭轉介獎」,星之谷的使命是向客人提供免費按揭資訊,幫客即時格價,以及解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,不需要客人提供私人資料,只想把我們所識和所知,無私與您分享! 想知最新市場情報,請 Whatsapp 91390569 我們會耐心幫你解答任何問題。