如按揭成數是5成以上,物業必須是自住。尤其高成數按揭,銀行和按保近年對於「偷雞出租」高度關注。本文以 FAQ 形式,望讀者更了解高成數按揭出租如被銀行發現,其法律上的後果及拆解方法。
問:銀行或按保會如何調查物業是不是自住?
答:銀行和按保每年會抽樣出信給高成數按揭(比如9按或8按)貸款人,要求貸款人聲明物業是否仍是自住。以下是某銀行的聲明信樣本:
物業居住及用途聲明
根據按揭保險計劃的規定,債務人應香港按證保險有限公司的要求,需向該公司呈交“物業自用聲明”。現隨函附上“自用聲明”一份,請立刻簽署及寄回該“聲明”予本行。請注意如閣下未能按規定呈交該聲明,則構成對是項按揭保險貸款之條款未能履行,而香港按證保險有限公司將會取消相關的按揭貸款保險和/或對閣下的貸款保險徵收額外的保費。多謝使用本行服務。
問:9按出租是否有刑事責任?
答:收到以上聲明後,如果物業真的已出租,但仍然聲明是自住,那麼便是虛假聲明,有刑事責任。但如果,貸款人聲明物業已出租,那麼便也是構成違約論,後果是 call loan、加息、或/和加保費。
最初買樓申請9按時,已需要聲明物業是否會自住。故此,當時的初心也很重要。近期有個案,貸款人申請9按時聲明會是自住,但按揭未放款前已和租客簽預租合約,那麼,法官便判斷最初的聲明是虛假,因而判刑。
問:9按出租,被銀行抽樣抽中的機會有幾大?
答:有些大銀行會對所有貸款人每年出信要求自住聲明,那麼被抽中機會便是 100%。有些銀行則只會循例抽樣調查。除銀行會調查外,按保也會抽樣出信調查。按保除要求簽署聲明外,也會要求貸款人提供水電煤證明。故此,其實在整個按揭還款期內,被抽中最少一次的機會不輕。
問:自住聲明信,如不簽回會有什麼後果?
答:如收到自住聲明信但不在指定時間內回覆,銀行或按保會當物業已經出租,便啟動違約處理程序,即 call loan、加息或同時加保費。一般銀行會出信多過一次,如收不到回覆才啟動程序。
問:如物業因已出租而被call loan,有什麼拆解方法?
答:按保啟動call loan程序,通常會給足夠時限貸款人轉按。如果樓價上升,轉按可以從高成數按揭降至5成,便能甩了按揭保險,並合法出租。舉個例子:物業買入時為500萬,做8成按揭,樓價已升至700萬,按揭餘額為350萬。轉按至另一銀行重新承造350萬按揭,成數降至5成,便可甩按保及合法出租。
問:如果未能轉按至5成,有什麼解決方法?
答:方法有兩個。假設樓價升幅不夠轉按至5成,可以轉按時補錢把成數降至5成。亦可以轉按至另一按保公司,重新做高成數按揭。樓價1000萬或以下,轉按最高成數按為8成。香港有兩間按保公司,分別是 HKMC 及 QBE。舉個例子:
- 樓價為500萬,做9成按揭,經 HKMC,最初貸款額為450萬。
- 其後樓價升至600萬,按揭餘額降至440萬。
- 轉按至銀行經 QBE,重做440萬按揭,成數為3%
不過要留意,轉按重做高成數按揭,需要是自住,以及重新付按揭保險費。如果本身有租客,需要收回單位自住,有水電煤證明,才可轉按重做高成數按揭。
如果物業升至超過1000萬以上,可以嘗試找銀行估價1000萬。如找不到銀行估1000萬,便最高只能做5成按揭,需要補錢才能轉按揭。
問:如被銀行 call loan,信貸紀錄(TU)中是否有紀錄?
答:被銀行 call loan,不會註上TU。不過,銀行或按保內部會有紀錄。未來貸款人未必可以再在該銀行或該按保公司再做按揭。貸款人需要選用其他銀行和另一間按保公司。
問:物業最初是9成按揭,但已買了多年,樓價已升了一倍,這種個案怎處理?
答:假設多年前買入物業為400萬,做了9成按揭。現時樓價已升至1000萬,按揭餘額已降至280萬,單位已出租。這情況下,實際按揭成數已降至28%。那麼,貸款人可以直接取消按保,並合法出租。
但要留意,就算實際按揭成數已降至5成以下,如未取消按保,都不能出租。否則被按保發現,都有機會有保費罰款。參考以下專欄:
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