如按揭成數是5成以上，物業必須是自住。尤其高成數按揭，銀行和按保近年對於「偷雞出租」高度關注。本文以 FAQ 形式，望讀者更了解高成數按揭出租如被銀行發現，其法律上的後果及拆解方法。
問：銀行或按保會如何調查物業是不是自住？
答：銀行和按保每年會抽樣出信給高成數按揭（比如9按或8按）貸款人，要求貸款人聲明物業是否仍是自住。以下是某銀行的聲明信樣本：
物業居住及用途聲明
根據按揭保險計劃的規定，債務人應香港按證保險有限公司的要求，需向該公司呈交“物業自用聲明”。現隨函附上“自用聲明”一份，請立刻簽署及寄回該“聲明”予本行。請注意如閣下未能按規定呈交該聲明，則構成對是項按揭保險貸款之條款未能履行，而香港按證保險有限公司將會取消相關的按揭貸款保險和／或對閣下的貸款保險徵收額外的保費。多謝使用本行服務。
問：9按出租是否有刑事責任？
答：收到以上聲明後，如果物業真的已出租，但仍然聲明是自住，那麼便是虛假聲明，有刑事責任。但如果，貸款人聲明物業已出租，那麼便也是構成違約論，後果是 call loan、加息、或／和加保費。
最初買樓申請9按時，已需要聲明物業是否會自住。故此，當時的初心也很重要。近期有個案，貸款人申請9按時聲明會是自住，但按揭未放款前已和租客簽預租合約，那麼，法官便判斷最初的聲明是虛假，因而判刑。
問：9按出租，被銀行抽樣抽中的機會有幾大？
答：有些大銀行會對所有貸款人每年出信要求自住聲明，那麼被抽中機會便是 100％。有些銀行則只會循例抽樣調查。除銀行會調查外，按保也會抽樣出信調查。按保除要求簽署聲明外，也會要求貸款人提供水電煤證明。故此，其實在整個按揭還款期內，被抽中最少一次的機會不輕。
問：自住聲明信，如不簽回會有什麼後果？
答：如收到自住聲明信但不在指定時間內回覆，銀行或按保會當物業已經出租，便啟動違約處理程序，即 call loan、加息或同時加保費。一般銀行會出信多過一次，如收不到回覆才啟動程序。
問：如物業因已出租而被call loan，有什麼拆解方法？
答：按保啟動call loan程序，通常會給足夠時限貸款人轉按。如果樓價上升，轉按可以從高成數按揭降至5成，便能甩了按揭保險，並合法出租。舉個例子：物業買入時為500萬，做8成按揭，樓價已升至700萬，按揭餘額為350萬。轉按至另一銀行重新承造350萬按揭，成數降至5成，便可甩按保及合法出租。
問：如果未能轉按至5成，有什麼解決方法？
答：方法有兩個。假設樓價升幅不夠轉按至5成，可以轉按時補錢把成數降至5成。亦可以轉按至另一按保公司，重新做高成數按揭。樓價1000萬或以下，轉按最高成數按為8成。香港有兩間按保公司，分別是 HKMC 及 QBE。舉個例子：
- 樓價為500萬，做9成按揭，經 HKMC，最初貸款額為450萬。
- 其後樓價升至600萬，按揭餘額降至440萬。
- 轉按至銀行經 QBE，重做440萬按揭，成數為3%
不過要留意，轉按重做高成數按揭，需要是自住，以及重新付按揭保險費。如果本身有租客，需要收回單位自住，有水電煤證明，才可轉按重做高成數按揭。
如果物業升至超過1000萬以上，可以嘗試找銀行估價1000萬。如找不到銀行估1000萬，便最高只能做5成按揭，需要補錢才能轉按揭。
問：如被銀行 call loan，信貸紀錄(TU)中是否有紀錄？
答：被銀行 call loan，不會註上TU。不過，銀行或按保內部會有紀錄。未來貸款人未必可以再在該銀行或該按保公司再做按揭。貸款人需要選用其他銀行和另一間按保公司。
問：物業最初是9成按揭，但已買了多年，樓價已升了一倍，這種個案怎處理？
答：假設多年前買入物業為400萬，做了9成按揭。現時樓價已升至1000萬，按揭餘額已降至280萬，單位已出租。這情況下，實際按揭成數已降至28％。那麼，貸款人可以直接取消按保，並合法出租。
但要留意，就算實際按揭成數已降至5成以下，如未取消按保，都不能出租。否則被按保發現，都有機會有保費罰款。參考以下專欄：
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- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
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