政府想遏抑樓市升勢,有時裝腔作勢,說私人住宅落成量增多,有時卻鬼拍後尾枕,說土地問題嚴重。
財爺陳茂波早前透露,今年共有1.98萬個私人住宅落成,估計明年將有2.07萬伙,2020年將達2.78萬伙,及至2021年亦有超過2.3萬伙。
9萬個新單位在未來四年湧現,情況是否很嚇人?值得注意的是,這些估算有「篤數」成份,一手新盤呎價2萬元並非新奇事,500呎單位隨時開價千萬,發展商傾向劏成兩個250呎單位,每間賣500萬元以上,反而賺錢更多,令到住宅供應有發水迹象。
筆者粗略估算,9萬個新單位中,不少只能住1至2人,假設每個新落成單位最終平均住2至3人,未來4年,約20萬至30萬人居有其所。
上述數據能否衝擊樓市?答案是不可能,從需求層面上,大家可以統計每年本地大學畢業生人數、新移民增長、內地專才輸港,加上香港爭取成為區域金融中心,國際金融機構落戶,買入單位供外派員工居住。
尚有內地客利用種種途徑,走資來港買樓;投資者增持港樓收租等因素,需求實在太強勁。
而未來土地供應能否大增,令潛在單位供應升,改變港樓格局?答案是難度非常高,香港是「群雄」割據的山頭,土地供應近乎是零和遊戲,熟地亦有中資發展商爭相搶奪,夾高地價,這課題有機會可於此後詳談。
樓榮
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