BNO移民前部署 轉按或加按香港樓 零首期買英國樓

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【星之谷專欄-經濟一週】英國政府公開承諾讓BNO護照持有人可更快捷地移民英國,平權如箭在弦,釋放港人買英國樓剛性需求。事實上,當地物業「豐儉由人」,很多優質地區200萬至300萬元已有交易,配合本地物業轉按或加按操作,最終港人可以零首期當地置業,為正式移民前做好戰略部署。

筆者在英國從事地產的朋友,近期收香港客戶call或zoom均收到手軟。無他,如果持有BNO的家長計劃移民英國,事前必然會物色當地物業,刻下收租賺錢,待他日子女可在當地免費讀公立小學、中學,用來自住或給子女居住。

以往港人買英國樓,大多選擇核心地區昂貴物業,例如倫敦Zone 1及2,門檻相對高。現在形勢變了,港人更重視校網而不是核心城市,很多時候是倫敦以外地方,視乎家長未來打算送子女到哪一個地區升學。

300萬元起有交易

倫敦以外英國樓其實不算貴,一般在倫敦Zone 4或以外,一房開放式單位,300萬元左右就有交易。而重點是,透過香港物業轉按或加按,再在英國申請按揭,不難做到零首期。

假設英國物業價值300萬元,首期約90萬元;本港樓價近年升幅可觀,譬如三年前買入荃灣海之戀三房單位約1,000餘萬元,現在該類型升值至約1,200萬元,可輕易套取100萬元作英國樓首期及其他雜費,只要入息足夠通過供款與入息比率便暢通無阻。

不過要留意,加按套現原則上不能用來給業主本人作買樓之用,但借予配偶是可以的。獲得首期後,在英國買樓並申請按揭,可以選擇經香港銀行或當地銀行進行。如果經香港,按揭成數高達七成,可分30年攤還,利率約3厘。如果擔心英鎊匯率浮動,甚至可選擇以港元作為貨幣單位,對沖外匯風險。

賺息差2厘

經本地銀行申請英國樓按揭,都需要通過壓力測試。如果首期由轉按、加按所得,那麼該物業實際是100%按揭,因此所需入息要求不輕。例如心儀英國樓價值300萬元,透過加按自住樓再申請按揭,兩個按揭合共樓價10成按揭,入息要求比應付自住物業供款,隨時多30,000至40,000元。

雖然銀行最近加按息和減回贈,但由於拆息下跌,實際按揭利率少於2厘,而英國二手樓租金回報率很多都能達4厘,足夠應付供樓之餘,兼可賺取約2厘息差。

不過,隔山買牛處理租務夠煩瑣,可能要委託當地人管理,租金回報從而減少。如果直接向英國當地銀行申請按揭,可免除壓力測試。香港物業亦未必需要計入當地銀行供款與入息比率內,容易闖關「夠計」。然而,當地銀行按揭必須以英鎊作為交易單位,買家需要承擔外匯風險。

子非魚

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