Full pay買未補地價居屋,留意往後不能重按套現

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未補地價居屋由於lumpsum較細,很多人都會 full pay 買入而不做按揭,避免利息支出。根據《香港01》報導,目前有大概8%買家是full pay。

https://www.hk01.com/社會新聞/776016/房署統計揭有買家full-pay二手居屋-公開市場非首置買家佔最多

Full Pay 未補地價居屋往後不能重按

Full pay 買居屋好處當然是避免了利息支出,但缺點是往後不能重按。如果是私樓的話,就算物業是供完或full pay 買入,當日後需要資金周轉時,都可以把物業重新做按揭,最多可以借6成。樓價如600萬或以下最多可借8成

Full pay 或已供完的未補地價居屋如需要套現,需要向房署申請,批核並不容易。通常只有幾種情況下房署會批未補地價居屋套現,包括:

  • 紅白事
  • 家庭成員需要升學
  • 財困(借了財務公司貸款而無能力償還利息)

請參考房署網頁:

https://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/information-for-home-owners/ownership-matters/refinancing/hos-flat-owners/index.html

不過,就算房署願意批出貸款額,但金額會因應套現原因而調整。舉例而言,如果業主需要醫病,手術費需要10萬元,房署便可能只會批出10萬元,不會批足按揭成數上限。

由此可見,如果Full pay 未補地價居屋的話,就要準備錢將會是「有入無出」,除非去到賣樓,否則都很難套現。

cash property

善用mortgage link,減少供樓利息

現時按揭利率仍只是 1.5% 左右,如果選擇不full pay未補地價居屋,就會有更多資金在手,可以有其他用途去賺取比按揭利息更高的回報,例如是將資金存入高息存款戶口(mortgage link),己經可以對沖供樓利息,比full pay 更著數。

現時有很多銀行申請按揭時都附送Mortgage link,該戶口存款利率和供樓利率相同,存款上限是剩餘按揭的一半。假設物業為400萬,有足夠現金可full pay,但選擇申請5成按揭200萬,mortgage link 的高息存款額上限為100萬。雖然借了200萬,但把100萬放入mortgage link內便能對沖到供樓利息。實際上200萬按揭中只有100萬需要付利息。申請按揭也有現金回贈,每兩年轉按可以賺取數萬元回贈。

Full Pay 自由市場居屋可以套現

如果 full pay的居屋不是未補地價,而是透過自由市場價買入,由於自由市場居屋已補了地價,銀行便當是私樓處理,即日後可以把物業重按套現。

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