RTHK訪問之文字節錄:疫情按揭、負資產預測、銀行收緊按揭

-廣告-

訪問連結:
https://podcast.rthk.hk/podcast/item.php?pid=175&eid=159468&year=2020&list=1&lang=zh-CN#

1.雖然疫情嚴重影響零售同消費,但對樓市影響如何?樓價?成交?睇樓量?

近日疫情逐步穩定,加上美國無限量寬環境下,H 按利率已跌了0.4%,釋放積壓多時的樓市剛需。近日樓市成交和睇樓量都出現報復性上升,我們公司的新買按揭查詢也回復到疫情前水平, 尤其公務員,可能因鐵飯碗而對入市信心增加。目前樓價企硬,我們很多客戶都是高於估價買 入,有些甚至高過估價 10%,預期樓價會企穩,甚至會上升。

2.買賣雙方最近議價能力有沒有變化?

疫情期間有段短時間是以買家主導,業主態度有輕微軟化,但近日樓市再次恢復以賣家為主導, 甚至出現一個盤有幾台客同時 bid 的情況,買家要拍門提價業主也未必接受。而我們的客戶, 普遍都是高於估價買入。

3.不過負資產宗數一度上升?原因?只是短暫現像?會惡化嗎?整體按揭資產質素?

上季錄得 380 宗負資產個案符合我們預期,主要因為 2018 年的樓市調整幅度與今年首季相約。 這次負資產數字較2018年高峰期的 281 宗為多,部分或與政府放寬按保門檻、高成數按揭增加有關,但負資產的關鍵取決於樓價,現時樓價較政策實施時只跌了約 4%,因此除非當時是以高於市價購入,否則放寬政策不會導致太多負資產的產生。

近日疫情已漸見穩定,加上 H 按利率急跌,預期樓市積壓的剛需將導致成交出現報復式反彈, 我們公司的新買按揭查詢也回復到疫情前的高位,估計剛需主導下,樓價會企穩甚至回升,未來幾季負資產宗數亦會相應下跌。

4.銀行還息不還本的個案多嗎?

目前還息不還本只有 5000 至 7000 宗申請,佔整體按揭市場的佔比較少,主要由於失業率不算嚴重,大部份在職人士仍有能力供樓,而申請還息不還本會導致全期總利息增加,因此如果沒有實質需要,都沒有必要申請。另外,還息不還本會影響業主的借貸能力,有機會被定性為存在潛在財困風險,已有大型銀行表示,借款人如已申請還息不還本,便不能做轉按、加按、或 作擔保人。

5.按揭市場,最近三個月有沒有什麼變化?宗數增加?減少?金額?物業種類?

疫情期間按揭市場低迷,新買按揭成交低,而轉按活動亦因銀行削減回贈大幅減少,這些情況將會在未來 1 至 2 個月的 drawdown 數字上反映。但近日市況逆轉,新買個案報復式上升,至於轉按,由於Hibor 大跌,利率已回到兩年前水平,刺激轉按活動,同時,樓市復蘇刺激轉按套現或甩名準備買第二套房。
然而,由於銀行仍實施「在家工作」,審批較為緩慢,舉例說,過往高成數按揭批核只需 3 至 4 星期,現時可能要 1 至 2 個月,加上近日成交急增,銀行或未能應付突如奇來的單量暴升。建議準買家向業主爭取 3 個月成交,預留充足時間申請按揭。

6.銀行對於按揭業務態度?銀行是否減慢審批?減少回贈原因?已經到底未?

現時經濟前景不明朗,本港首季 GDP 跌 8.9%,跌幅創單季新高,因此銀行加強風險管理無可厚非,預期審批會愈來愈謹慎。目前部分銀行已重啟首置上車的壓力測試操作,高危行業如航 空、旅遊,也多了銀行選擇唔做或要扣減按揭成數,而浮動收入部分銀行已由計算 6 個月平均數增至計算一年平均數,no pay leave 亦有機會有特別處理,包括或會被視為浮動入息而不能做 9 按。為避免申請人於按揭審批期間失業,部分銀行於放款前會要求提供最新糧單。另外, 銀行對自僱/高齡人士、村屋或舊樓、資產按揭等的審批均有所收緊。

不過,現時銀行間沒有劃一的收緊措施,業主可向多幾間銀行敲門,增加成功批核的機會。
至於削減回贈,主要因為之前 Hibor 持續高企, 銀行 profit margin 太低,在經濟不明朗情況下寧願無咁進取,加上 home office 人手不足,銀行承做按揭意慾較低,因而削減回贈。但隨著疫情受控,以及 Hibor 下調提升 profit margin,預期往後銀行取態會進取點。

7.因疫情令審批進程緩慢?買家要留意?

要爭取成交期增加到 3 個月,買家也要準備好入息文件,避免遞交申請後需要補交文件拖慢進度。此外,現時銀行批核較嚴,如業主憂慮申請未能獲批,建議先做預先批核才買樓,也要考慮買樓期間會否被減薪或放 no pay leave,現時銀行在按揭放款前或會要求補交最新糧單,如 有 no pay leave 可能會拒絕放款,變成撻訂收場。同時建議業主簽署臨約時添加條款,如因疫檢而被隔離,不論是人或物業,會自動延長成交期,作為 plan b。

8.環球放水,會令港元拆息持續低企?若做H按要留意什麼?

H 按的浮動很大,不排隨現時跌之後又升。但 H 按封頂位在 2.5 厘,現時做高成數按揭不用壓測,但也應自己以 2.5 厘去計壓測,不要借盡,避免因減薪或失業而斷供。要留意,現時部分銀行已重啟首置人士壓力測試。

9. 林鄭PLAN,放寬部份樓價嘅首期要求,這方面的按揭申請是否有增長?

樓價長期高企,加上負利率環境下,供樓仍然著數過租樓,長遠樓價也會跟隨通脹上升,因此放寬按揭成數令上車門檻降低本身不是糖衣毒藥。不過,現時首置做 9 按可以免壓測,這會增加金融體系風險,令到入息「掹掹緊」人士都可以高槓桿上車,當經濟下行或加息時便容易出現負擔不起而要斷供的情況。因此,建議準業主買樓前務必計算壓力測試作為參考,不應「借盡」上車。
我們估計 9 按人士佔整個按揭市場只有約 10%至15%,其中一個原因是9 按只計及底薪,並不計算佣金和浮動收入,因此雖然 800 萬樓可做 9 按,但由於入息結構所限,能夠申請到 9 按的人士較預期少,大部份仍以 8 按或以下為主。

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:【5月27日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

推薦文章:2.45% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


轉按新買準備買


苟姑娘教你如何選擇按揭中介:

關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com
星之谷編輯部
開業兩年,幫助超過4000客戶處理按揭或轉按,並榮獲都市日報2018「最佳按揭轉介」大獎及Capital資本雜誌之「2018傑出物業按揭轉介獎」,星之谷的使命是向客人提供免費按揭資訊,幫客即時格價,以及解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,不需要客人提供私人資料,只想把我們所識和所知,無私與您分享! 想知最新市場情報,請 Whatsapp 91390569 我們會耐心幫你解答任何問題。