【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(六) – 價單 (消耗表及支付條款)

一手樓價單
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在研究一個新樓盤時,看完售樓說明書內的平面圖,找到理想的dream house然後幻想抽中後如何裝修或佈置也好,沒有budget卻是個殘酷的現實。對絕大部份的準買家來說,價單才是首要閱讀的文件。

現時,在日益收緊的一手住宅物業銷售條例規管下,新盤銷售的透明度高了很多。另外,為規限水票、造勢及各種營銷策略,價單的公佈日、詳情及每份價單的單位推售量,均作出了清晰的指引。其中,最重要的一點是,發展商必須在開售前三日公布價單。

《一手住宅物業銷售條例》詳細內容

https://www.srpa.gov.hk/files/pdf/ordinance/cap621!en-zh-Hant-HK.assist.pdf

節錄自《一手住宅物業銷售條例》
32. 價單須供公眾領取
(1) 在緊接第14(1)條所述的出售的日期前的最少3日期間內,
賣方須提供有關價單的印本,供公眾免費領取。

簡化版價單或消耗表

官方的價單,會詳例各單位的實用面積、不計算入實用面積的私用面積、售價、呎價、支付條款及價惠等。詳盡是詳盡,但白紙黑字加上受嚴格規限下的死板格式設計,反而令人難以簡單地查閱合適自己budget 的心水單位。

香港人喜歡懶人包,各大地產代理也會製作一份彩色印刷、精華版的非官方價單,通常亦會被稱為消耗表。由於該份文件並非官方制作,僅可用作參考,在非官方價單找到心目單位時,準買家亦應自行在官方價單查証單位售價及適用的優惠條款。

對於一個細盤而言,單位數目較少,同時樓價折扣優惠組合較少的話,有時可以在物業項目平面圖中有足夠位置詳列各單位售價。單位售價、座向、房間數目、面積及間格等都一目了然,這類型價單對於準買家來說其實是最清晰易明。假如樓盤較大型,一張價單推出的數目較多,或優惠組合較多的話,在單位售價及優惠價列表便沒有位置可顯示單位座向資料了。雖然如此,亦比官方價單易明。所以準買家不妨拿一份簡化版價單細閱(因版權問題,筆者在文中不放任何一個屋苑的非官方價單了)。

圖1-煥然懿居官方價單

支付條款

一般一手私樓,都有即供與建築期付款兩種選擇(政府樓一般只有建築期付款),兩種付款計劃是指在何時找清樓價尾數(即是支付全數樓價)。建築期付款計劃,運用官方的說法,是「即賣方就其有能力將本物業有效地轉讓予買方一事向發出通知的日期後X天內」,簡單講即是「臨近收樓時才需要支付尾數」。即供計劃,會清楚講明是多少天成交,日數是由揀樓及簽臨約當日起計,譬如120天即供計劃即是揀樓後120天找清尾數。

支付條款與樓價優惠最為息息相關,為了資金早日回籠,發展商可作公司儲備或再投地以貨如輪轉,發展商會為選擇即供計劃的買家提供較高的折扣。另外,由於巿場瞬息萬變,早早將全數資金落袋,總好過簽了正約後買家拒絕完成交易而要訴諸官司。

以兩年樓花期的樓盤來說,即供與建期計劃的樓價折扣有時可達5至7%。5至7%的樓價看似很大差額,不過假如選擇建期計劃,常見只需繳付15%樓價便可「睇到尾」,以樓按利率2.375%計算,把建期計劃與一個90天即供計劃比較,樓價85%乘以2.375%再乘以21個月,因遲付尾數而節省的利息其實已等於樓價的3.5%。在選擇建期與即供計劃之間的實際開支相差實其沒那麼明顯。

除了折扣優惠外,在支付條款細則內亦有支付臨時訂金(通常為5%)、補付訂金及其他逐部補付訂金的金額、支付期及支付辦法等。在入票抽新樓前,除了睇budget 外,亦要評估自己能否依支付期限支付以上開支。

圖2-支付條款 (煥然懿居只提供建期計劃)

子非魚

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