【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(二) – 樓層高度

【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(二) - 樓層高度
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閱讀售樓說明書,需要由外而內,然後由內而外的細閱。在上一篇了解屋苑外的情況後,便可詳細查閱屋苑內的情況,包括屋苑範圍內的私家或公共設施、行人或車輛走道、屋苑出入口位置及相關的升降機位置等,最後才到單位平面圖。

當然,假如是budget 先決的買家,也許應在價單上圈出符合預算的單位後,才開始細閱價單的其他部份,會比較符合效益。

與前文一樣,如沒有特別標註,本篇內容會以煥然懿居的售樓說明書與價單為準。

穿梭升降機大堂及其他電梯

在售樓說明書P.18載有發展項目布局圖(圖1),這頁會以鳥瞰圖表示屋苑的設施。在查閱布局圖時,筆者通常會連同橫截面圖(P.65, 下圖2) 一齊研究,因為在平面圖上只有一堆線,各設施所處的實際樓層不一定能清晰標示。最重要的,現時大部份私人屋苑都建在一個基座之上,居民大都要經過穿梭升降機大堂才可返回住宅單位,即使是最貼近屋苑邊皮的樓宇也不一定是最短距離走到街上的。在圖上找到穿梭升降機大堂的位置是非常重要的。

煥然懿居的布局圖並沒有標示穿梭升降機大堂的位置,而在橫截面圖內,在3/F中間位置標示了穿梭升降機大堂,要留意的是,為方便表達重要設施的位置,橫截面圖不一定以一條直線把建築物切出來顯示。在橫截面圖右上方可見到,在左方開始計,穿過了1座後,橫截圖的圖示向上方偏移了,然後穿過有蓋行人通道旁的花槽然後進入2座。在兩座中間,標示了穿梭升降機大堂的位置(紅圈)。

以橫截面圖的標示線來看,該位置只切中了有蓋行人通道旁的花槽,圖內標示的穿梭升降機大堂實際位置應在花槽較遠方(即圖內花槽的上方,或東方)。就這兩張圖,仍然難以找到穿梭升降機大堂的實際位置。再查閱其他平面圖發現,停車位的樓面平面圖中的地下平面圖(P.33, 下圖3)中,可以見到中央筆者標示了橙色影線部份內有兩部電梯,而該部份的外形與布局圖同樣位置的外形相近。這樣便可斷定從地下到屋苑公眾平台的穿梭升降機大堂是位於這個地方了。

另外,對應1、2座的載貨升降機位置的地方(圖4中紅圈示),在地下平面圖(圖3)中的相應位置亦有發現外形差不多的載貨升降機(P.32 的地庫平面圖內亦有發現),相信住客可以直接乘搭載貨升降機到地下及地庫停車場。但是由於沒有2樓及3樓平面圖,未知該電梯能否進出2樓及3樓商場。

圖1. 煥然懿居發展項目布局圖(售樓說明書P.18)

圖2. 煥然懿居橫截面圖(售樓說明書P.65)

圖3. 煥然懿居地下平面圖(售樓說明書P.33)

圖4. 煥然懿居地庫平面圖(P.32)

各設施所處的樓層

對於巿區盤來說,地面人多車多,屋苑的私家平台花園便作為「巿區綠洲」的賣點。不過,只憑一兩張平面圖或橫截面圖,是難以估計圖上的線條表達那一層的結構,有時需要從更多角度的立面圖才能介定那部份屬於平台花園。就煥然懿居來說,項目不設4樓,私人平台花園設在3樓,不過平台花園的面積不大,看來只有近1座附近的範圍(下圖5紅色部份)。1、2座之間以天橋連接,2座的5樓住宅層以下便是設於2及3樓的會所,看來2座的下方並沒有平台花園。

圖5. 煥然懿居平台花園及各樓層估算(藍色為地面、綠色為1樓及紅色為平台花園)

樓層高度

在Google map 上只能約略掌握大致的樓層高度在將來的景觀,有些時候,假如目標單位樓層與隔鄰大廈太貼,樓層高度差了三幾米便會是樓望樓還是平望遠景的分別,對於物業價值而言可說是差天共地。以往,在售樓說明書的截面圖,通常都會標示每一層樓的樓面高度。不過,可能由於一手銷售條例下,售樓說明書要分毫不差,反而將不一定要顯示的資料刪除,現時大部份售樓說明書的截面圖已不再顯示各樓層高度了。不過,還是會顯示鄰近路面、行車天橋及住宅第一層的高度。

想確實了解各樓層高度,可於售樓說明書內有關各樓層平面圖的部份見到。譬如煥然懿居1座,由於五樓與其餘層數的平面圖不同,五樓的樓層高度(P.21)會列在五樓的平面圖(P.20)之後,其餘標準層的高度(P.23)則列在標準層平面圖(P.22)之後。譬如說,根據截面圖,5樓單位的地面高度是28.1mPD,由此推算10樓的地面高度便是28.1+5×3.15即43.85mPD,而頂層36樓便是116.3mPD。

有了目標單位的樓層高度後,便可以根據售樓說明書內的其他資料(P.97)、規劃署的網站甚至到屋宇署購買附近樓宇的建築圖等,以獲到正式的資訊。例如,在規劃署的網站內發現,煥然懿居西面的唐樓地段,現時的高度限制是100mPD,假如收購重建而不獲放寛高度限制,煥然懿居33樓(110mPD)或以上向西單位的景觀將不會受這一排建築物所阻。

在實用面積計價實施後,發展商難以出太多花樣堆砌單位特色,近期最常見的往往就在單位樓底高度著手。筆者在《煥然懿居-錯價怪則天與地》一文中提出,在細心研究煥然懿居售樓說明書後,發現了鳳凰層與頂樓樓底淨高度的差異,,頂層單位比鳳凰層高,而鳳凰層亦比很大機會其他標準層矮的情況。所以細閱售樓說明書的每一細節是非常重要的。

圖6. 各樓層高度 (售樓說明書P. 23)

圖7. 顯示了鄰近地盤的高度限制 (P.97)

煥然懿居-錯價怪則天與地

https://goo.gl/LXLdBV

 

圖8. 規劃署 – 法定規劃綜合網站2

子非魚

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