兔年轉工兼買樓 打工仔「防炒車」3大貼士【星之谷專欄 – 香港01】

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農曆新年已過,不少企業陸續發放年終花紅,打工仔亦密謀轉工。適逢樓市近日稍有起色,不少人來函詢問,如果現時轉工,到底會否影響按揭審批?筆者今次歸納3條常見問題,為大家指點迷津。

本港勞動市場近月相對緊絀,在檢疫措施放寬後,企業開始招兵買馬,打工仔亦計劃跳槽;惟通脹升溫令很多行業僱員薪金都有所增長,僱主都嘆「請人貴」、「請人難」。此外,樓市亦出現起色——住宅成交與去年底相比轉趨活躍,雖然未知今次是「小陽春」還是「大陽春」,但確實不少人正計劃買樓。

上述兩項因素下,不少準上車客都有同樣疑問——究竟轉工會如何影響按揭?本欄以前曾經解釋過,但鑑於近月情況及查詢量顯著增多,也值得再一次闡釋。

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問題一:轉工後要過幾多個月,才可以申請高成數按揭?

一般而言,如果舊工作和新工作之間沒有空窗期,獲發第1期薪金後,便可以向銀行申請按揭。相反,如果兩份工作之間有段頗長空窗期,銀行有機會要求申請人收到第3期薪金後,才接受高成數按揭申請;任職政府或跨國大企業則是例外,原因是銀行對這類僱主信任度較高。

近年買樓成交期一般長達3個月,如果新工作已經發放第2期薪金,獲發第3期薪金後仍有兩個月時間,預料能趕及按揭批核時間。

問題二:先申請按揭買樓,獲批後才轉工,會否更穩陣?

筆者認為,準業主申請按揭後,在物業正式成交前夕轉工或辭職,其實是有風險的。因為就算銀行批出按揭,也不代表「過了海便是神仙」,萬一銀行或按揭保險公司在臨成交前,對申請人入息質疑,有機會要求申請人補交最新一期入息轉賬紀錄。如果屆時申請人已轉工,未能提供最新的入息轉賬紀錄,有機會延誤按揭放款。在過去兩年的疫情高峰期時,由於失業率上升,銀行或按保也經常要求申請人在臨成交前再補文件的情況。

若新僱主是政府或跨國企業,僱傭合約或可代替入息轉賬紀錄,這是大型機構的「特權」;如只是受僱於中小企,銀行或按揭保險公司有機會不接受這個安排。

問題三:過去一年曾轉工兩次,會否影響按揭?

同一道理,打工仔於轉工時,新工作與舊工作之間有沒有空窗期,及新工作出了幾多期薪金,才是影響按揭的關鍵。無論過去一年轉過幾多次工,在銀行角度沒有大分別,批核標準也是同出一轍。

最後溫韾提示,如果打工仔獲發花紅,而又需要用這筆花紅來計算入息,以通過壓力測試,這個時候切忌在買樓前轉工,因為屆時舊工作的花紅和佣金都不會被視作入息。

不知不覺,筆者撰寫這專欄原來已經有近3年,在此祝大家兔年「兔」氣揚眉、大展鴻「兔」!未來筆者會繼續和大家分享按揭小知識,以及拆解一些按揭奇難雜症,希望可以為香港市民置業路上出一分力。

子非魚

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