取消交易再買第二層樓 勢墮「百萬印花稅陷阱」【星之谷專欄 – 香港01】

取消交易退稅
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柏傲莊III部分座數意外延遲交樓,發展商罕有向買家提供賠償。部分人選擇取消交易賺取賠償走人,再物色市場上其他單位。不過要留意,在早年一宗法庭案例下,這個操作有機會墮入損失逾百萬元的印花稅陷阱。

據筆者了解,目前發展商的代表律師樓仍未完成取消交易的合約,只是書面同意取消。由於取消交易手續尚未完成,這刻買家仍算持有一項物業,不屬於首次置業人士,再買其他單位便需要繳付15%從價印花稅。

假如柏傲莊取消交易手續在一年內完成,新買的另一層物業理論上可以申請退還15%從價印花稅,但伏位在於——根據2017年一宗案例(案件編號:HCAL 165/2017),稅局原來未必一定退稅,買家隨時輸百萬元印花稅。

取消交易不屬轉讓 難獲退稅

簡單描述2017年案件。話說買家A原本買入堅尼地城一個逾400呎單位,一個月後改變主意,向同一個業主買入同一個屋苑更大的逾千呎單位,並取消原先交易。

由於當時該逾400呎單位買賣合約尚未正式取消,因此買入逾千呎單位時需要繳付15%從價印花稅(約300多萬港元)。待原本逾400呎單位取消交易完成後,買家A向稅局申請退回逾千呎單位涉及的從價印花稅差價(約150萬港元),但遭到駁回。

買家A遂就稅局有關裁決進行司法覆核,最終高等法院判稅局勝訴,原因是《印花稅條例》退稅條文定義中,原本該逾400呎單位需要是「售賣轉易契」——即需要是「已轉讓」或「歸屬他人」——才可以進行退稅,「取消尚未完成的交易」不符合退稅條件。

柏傲莊事件 或重蹈覆轍

套用在今次柏傲莊III事件上,若發展商尚未完成正式取消交易協議(Cancellation Agreement),而有關買家即時買另一層樓,並繳付15%從價印花稅,就算之後柏傲莊III正式取消交易,但該單位不屬「售賣轉易契」情況下,稅局未必會作出退稅。

舉例,假設買家在未完成柏傲莊III取消交易手續前,即買入另一層價值1,000萬港元物業,從價印花稅為150萬港元;而原本買家僅需要繳付首置客第二基準稅率(3.75%,即37.5萬港元)。如果退稅失敗,潛在損失高達112.5萬港元(150萬港元減37.5萬港元)。

待手續正式完成 買樓減風險

當然,最終退稅與否,稅局有最終決定權。那麼何時買入另一層樓更有保障?筆者認為,待發展商完成正式取消交易協議,律師樓便可以啟動程序,待買家簽署後即回復首置身份,再買另一層物業時便毋須繳付15%從價印花稅,亦沒有退稅風險。

子非魚

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