幾間銀行都批了按揭,如何比較和抉擇?

幾間銀行都批了按揭,如何比較和決擇?
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幾間銀行都批了按揭,如無意外,利率都是一樣,或只相差很少,按揭如何比較和決擇,我們分享一些心得:

現金回贈:雖然如現金回贈多過1%,銀行要扣減貸款額,但始終都是有錢落袋的。除了銀行提供的現金回贈,如經中介也要考慮中介的回贈。現時坊間的按揭中介普遍都會有獎賞給客人,由幾百元超市卷到高達貸款額0.4%現金不等,客人計算總現金回贈時,要把銀行部份和中介部份一條總數去考慮。但要留意,中介回贈也是要扣減貸款額,和銀行現金回贈做法一樣,客人需要在按揭申請表上聲明。參考:

火險、家居保險:有些銀行送火險半年,大部份都送一年,有些銀行需要買一年才送一年。有些銀行送家居保險。其實家保很重要,但很多人忽視。打風時在露台的涼衫架趺落街不幸弄傷人,便是靠家居保險賠償的。

迎新優惠、飛行里數:銀行為搶按揭客各出奇招,有些銀行會提供慷慨的迎新著數,比如送理財戶口,或飛行里數,如用得上這些服務,也可考慮。

資金周轉:買完樓一般都「清袋」。有些銀行在按揭放款後,可讓客人再借所謂「裝修loan」或各式各樣名堂的貸款讓客人作資金周轉。這些裝修loan有時比一般私貸年期長,利率也吸引。如買樓後有資金周轉需要,不防考慮這些套餐。

估價以及未來套現需要:考慮自己層樓估價估得最高的銀行。雖然兩年後可轉按,但萬一利率上升,兩年後轉按無著數要繼續留在原本銀行,那麼如銀行估自己層樓估得高,也可加按套現或甚至甩HKMC退回15%保險費. 但要留意原銀行加按未必有現金回贈,或現金回贈只是計算加按的部份。

隱藏收費:有些銀行雖然牌面上利率好,回贈也高,但其實包含隱藏收費。例如如提早部份還款要收費,將來贖契要收費等。又或要求客人火險要經銀行買但其火險保費比市價高很多。比較按揭時,這些隱藏條款也要計清楚。

未來有在同屋宛買車位的需要:如將來需要在同屋宛買車位自用,可選擇可以屋連車位合按的銀行(無需合契)。獨立車位只可借3成,年期15年,利率要行 P plan. 但如把車位合按到層樓的按揭上,可借足6成,30年,一樣照 H+1.25%. 請閱讀此文

利率:利率反而是次要的考慮因素,因銀行為搶客,基本上間間銀行批出的利率都是大同小異。批 H+1.25% 定 H+1.24%, 300萬貸款額只相差幾蚊一個月而已。現時H按爆封頂位短時間內基本任何H按利率都是2.15%(除非選擇首年定息按揭). 相比以上的種種考慮,果幾蚊未必是很重要。利率如批得不如理想也可主動向銀行爭取。告訴銀行其他銀行批到較低的利率,要求銀行「match」,很多時都可能成功。

比較按揭,選方便自己的銀行?出糧戶口銀行?

筆者反而覺得這些並不是太重要。現在一張銀聯卡,通街的銀行都可提款,按揭銀行多不多分行反而不是優先的考慮。有時較少分行的銀行反而更方便,因輪候時間短。以筆者為例,我在獅子有卓越理財戶口,在DS也有VIP戶口, 我永遠都去DS,因不用排隊。公司附近什麼銀行都有,多不多分行對我不是問題。

其實現在fintech年代,大部份理財活動都已能在網上銀行進行,要留意你所選的按揭銀行網上功能是否完善。例如有些中小型銀行雖分行少,但可以免費開電子支票,也可免費網上轉錢去其他銀行和第三方戶口,這些才是真正的方便。

至於出糧戶口,筆者一向不建議選擇出糧和按揭同一戶口,請閱讀此文

不要把所有雞蛋放在同一銀行

很多人喜歡所有資產和債務都同一銀行:按揭、私人貸款、存款、信用卡、投資等。雖然方便,但這方便有代價。比如如經常忘記交卡數的人士,按揭又同一戶口,銀行打電話來提示還卡數時不多不少有點壓力。自僱人士開公司經常有大額現金出出入入,有些銀行因過份謹慎為審查 money laundering 的可能性,可能會經常打來問長問短。你的按揭在那銀行,正如人質在它手上,都是一種心理負擔。

其實所謂按揭,說白只是還錢給銀行。銀行是債主,客人是債仔。選擇銀行做按揭,除每月準時供樓給該銀行,其他服務真未必需要用得到。筆者其中一個按揭是間中小型銀行,因當時貪易批。筆者在出糧戶口做了個每月常行指示,一次性setup fee $60,便能自動每月從出糧戶轉錢到該銀行供樓,幾年來都從未去過該銀行進行其他財務活動。當然如自己的主銀行也是按揭銀行,存款可享受mortgage link。但除非長期放一筆大錢在mortgage link,否則如只是出糧時戶口有錢,過幾日便提走去應付開支,全年累積的mortgage link利息是有限數。把錢放mortgage link賺利息不是最好的理財方法,有些人覺得有錢不斷買車位或投資才是王道,回報高好多,又有穩定租金收入。

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