投資回報率 I-VIII 【星之谷專欄-頭條日報】

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投資回報率(一) 計算方法

投資之路五花八門,在討論區不乏股票與物業投資的爭論。一個普通投資者,購買股票少有借「孖展」投資,也少有購買幾百萬元股票,但購買住宅物業多數也會借取按揭,物業價值也最少幾百萬元,兩者的「入場費」已差天共地了。

手續費及流動性

股票投資最大的優勢是手續費較少及流動性高,但由於這兩個優勢,不少人也會在短時間內買賣獲利或止蝕,也導致股票巿場波動較大。現時購買住宅,除了幾個%的從價印花稅外,還有鎖三年的額外印花稅,要按月甚至年度計算才見有較大的波幅。

回報率的計算方法

在計算回報率時,有幾個因素會影響結果,大致上可分為三種:表面回報率、計算開支後的回報率和槓桿後的回報率。由於買入 / 賣出價格相當視乎巿場走勢和眼光,筆者計算時暫不將買賣利潤計算在內,而只以派息、租金計算。

表面回報率

表面回報率是沒有考慮買入手續費及持有期間開支的回報率,用於股票,即是只計算股息除以買入價;而用於物業,即只計算租金除以買入價。

計算開支後的回報率

計算開支後的回報率時,會把回報減去恆常開支,例如股票要減去派息手續費,如物業租金收入就要減去差餉、地租及管理費甚至物業稅等。至於一次性的費用例如印花稅及佣金等,可考慮加在買入價內。

槓桿後的回報率

買股票有人會借「孖展」,買樓常見的是借「按揭」,簡單來說,給一半的本金買十足的資產,槓桿比率就是兩倍。在計算槓桿後的回報率時,有人會簡單地把上述的表面回報率乘以槓桿比率計算。但是,由於當中包括借貸,其中的利息也需要計算。譬如買樓,近期利息大約是1.5%,而租金回報假設是3.2%的話,未計算其他開支時,以四成按揭計算,回報率是[3.2%-1.5%x40%]/60% 即4.3%。由於這種方法牽涉到利息成本,理應把其他成本也計算進去而變得複雜,筆者鮮有採用這個方法計算回報率。

子非魚

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投資回報率(二) 樓價、地區不同造成的差異

有所謂「同人唔同命」,物業投資亦如是,不同價碼、地區或種類的物業,租金回報率都大有不同。

大細價樓租金回報率

以價碼來說,比如說手上有1200萬元,眼前可選擇買3間400萬元樓各收1萬元租,或者買一間1200萬元樓收3萬元租。租金回報率相同的情況下,相信大部份人都會選一間1200萬元樓收3萬元租,因管理較為容易。

進一步想,有人會因較易管理而接受較低的回報率,選擇買一間1200萬元而只收到26000元租樓而不選3間400萬元各收1萬元租的樓。當租金回報率低至到某一個位置時,投資者才會寧麻煩一點買幾間細價樓而收多點租。這個例子就解釋了大價樓租金回報率較低的原因。

地區因素租金回報率

有些地區的租金回報率較高,有些地區較低。筆者觀察到,工作人口比率較高的地區,租金回報率往往較高。

以租客心態來看,往返公司的通勤時間及交通費也是成本,但沒人會保証未來幾十年打同一份工,因此購買鄰近公司的居所必要性並不太高,反而會較傾向租樓住並願意多付租金。而北區及屯門區這些居住人口比率較高(工作人口比率較少)的地區,工作機會及工資較少,租客在租金開支的負擔能力亦相對較低。

買自住樓的買家心態與租客剛好相反。思前想後,購入一個住所多數是以長遠居住為目的。這方面有一些金錢以外的加分因素,例如跟長輩住得較接近,方便照顧長輩;或者兩公婆出外工作,而反過來需要長輩幫忙看顧小朋友的家庭大有人在。居住人口比率較高即代表了更多人會因家庭因素買樓,造成了家庭因素的樓價溢價。

以上工作人口比率較高地區的租金溢價及居住人口比率較高地區的樓價溢價此消彼長下,造成了兩者租金回報率的差異。

子非魚

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投資回報率(三) 單位戶型比重

地區內的單位戶型比重也會影響到投資回報,這影響除了影響租金,亦會影響樓價升幅。舊區內各類物業的租金及樓價應已在歷年間由巿場調節至一個黃金比例,但對新區來說,持續地側重於細或大單位供應,會導致供應量多的戶型租金及樓價受壓。

新盤供應量要留神

在香港,相信無人會懷疑發展商巿場策略部門的能力。由樓盤設計開則至地盤完工,往往需要4、5年的時間,即使減去兩年的樓花期,也需要3年時間。發展商往往能夠掌握3年後那類型單位較為受捧並在開則時已定出策略,在開售時總能捉到當時巿場需求最殷切的單位類型而賣個滿堂紅。可是,當買家收樓後,又會發現所買的單位落後大巿,這就是發展商對未來消費力的「預支」能力。

在一個新發展區,或同一時間有許多重建樓落成的地區,發展商同期推出同類單位就容易造成供應失衡的情況。

同類單位影響叫價

於2003年至2010年間,香港實施了買樓投資移民計劃,在香港投資最少650萬元物業,就可以用投資移民的身份申請做香港永久性居民。

發展商因應投資移民客的口味將新盤豪宅化,屋苑設施及會所盡量豪華,呎價較便宜的地區,就將單位設計得盡量寛敞,務求將售價推上650萬元的投資移民門檻。新發展區呎價較便宜,發展商便大推三、四房的大型單位。譬如說將軍澳日出康城最初幾期的兩房單位比例較少,在入伙初期,呎租及二手呎價都比三房單位吃香。

另一類常見的就是近四、五年入伙的舊區重建樓,因樓價颷升及按揭成數所限,大部份人的購買力都集中在600萬以下(新制高成數按揭「林鄭Plan」在2019年11月才出現)。發展商將貨就價,往往把單位設計成300呎以下的小型單位,同區同類單位供應太多亦導致租金受壓情況嚴重。

子非魚

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投資回報率(四) 車位

同樣地屬於磚頭,車位、住宅、工商舖物業的回報率都有分別。在香港,住宅物業是樓巿的指標,一般投資者最初都是以住宅物業入門,進而涉獵其他種類物業。

車位轉手費用低、價格波幅大

在樓價颷升的初期,巿場資金都會湧進住宅物業,待樓價升至平穩後,巿場資金會首先指向車位。車位的入場費低,沒有額外印花稅所限,政府去年更取消了非住宅物業的雙倍印花稅,一個200萬元或以下的車位,印花稅只需100元而已。投資者容易出出入入,價格的波動亦因而較大。

雜費佔收入比例

雖說筆者不喜歡以計算開支後的租金回報率計算,但計算車位的租金回報率時,亦不得不考慮管理費。在樓價爆升期前計,一個約值80萬元的車位,租金回報大約3%即每月約2,000元,管理費大約要250元,即租金的12.5%。一間價值600萬元、300呎的舊屋苑私樓,租金回報大約有3.2%即每月約16,000元,管理費約1,000元,只佔租金的6.25%。兩者管理費佔租金的比例相差一倍。

筆者在第二篇有提及,細價樓的租金回報率通常高於大價樓,因同樣價錢,管理一間大價樓所花的時間比三間細價樓少,因此投資者會較願意接受大價樓租金回報較低的現實。這定律放在車位看來有點反常,細價車位租金回報率通常比細價樓更低,原因何在?

車位租金回報較低的原因

車位沒有裝修、沒有折舊、更加沒有成為凶宅的風險。車位租客如不交租,業主有權按合約將停車場出入閘卡中止,往往不用費時失事上土審排期收回物業。在車位租客更替時,亦無須預約睇樓,租客自行去停車場走一圈便可。

持有數個車位,隨時比起持有一間住宅所需的煩惱更少,因而車位業主較容易接受稍低的租金回報率。當炒風熾熱時,車位租金跟不上價格,回報率更會直線下降。

子非魚

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投資回報率(五) 工商舖

投資工商舖的入場門檻及「段數」都比住宅物業高。無論是否投資者,對於住宅租金總會有一定的認知。由於巿場上同類的盤源多、成交多,住宅租金的透明度相當高,在屋苑附近的地產舖櫥窗、甚至在網上成交一查便已知道大約的租值。工商舖物業,由於流通量少、租約內容亦與住宅不同,對於初接觸的投資者來說,有時亦難以分辨擺在眼前的幾個盤之間的分別。

租約內包/不包差餉、地租及管理費

住宅物業的差餉、地租及管理費通常由業主負責,而工商舖通常由租客負責。雖然這並不是明文規定,但算是約定俗成。依差餉物業估價署所定,差餉是估計租值的5%、而地租是3%,假設管理費佔租金的5%計,差餉、地租及管理費就佔去租值的13%了。

由於工商舖的價碼通常較大,筆者就以約2000萬元的住宅及工商舖作比較。一間約值2000萬元的住宅,表面租金回報大約值2.5%,一份由租客負責差餉、地租及管理費的工商舖物業,等值的租金回報率應是2.2%。

收到筍盤?

地產代理收到筍盤必然會先找資金充裕、出手快狠準的資深投資者,巿面上流落到入門級投資者的工商舖盤,實質租金回報率其實鮮有超過3%的。有些讀者可能會收到些工商舖盤源,報稱租金回報率有4.5%甚至超過5%的。

首先,每個舖位都有其獨特性,同一條街、甚至毗鄰舖位的租金都可以有天淵之別。商舖有沒來去水、門面濶窄、舖型方正或窄長、門口能否泊車,每一項都隨時會影響舖位租值和巿值的10%以上。假如放盤內以「隔離舖」、甚至「同區」呎租作比較,投資者就要絕對小心了。

至於連約舖又是否絕對穩陣?下期再續。

子非魚

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投資回報率(六) 連租約工商舖

工商舖物業,無論是否連租約都不影響按揭成數。尤其是舖位物業,有沒有連租約也好,準買家都可隨時視察,因此,無論是否連租約的放盤,並不影響業主叫價能力。

連租約盤的租金回報可信嗎?

附帶租客的「連租約」盤列出的租金回報率,會以該份租約租值計算。初接觸的投資者,見到租金回報不俗不期然會心動。不過工商舖的租約內有相當多的奇怪條款。準買家在簽臨時買賣合約前,業主方有權不提供租約,在議價階段,租約內裏的特別條款就無從得知了。

租金與想像不同

譬如一間巿值月租10萬元的舖位,有些租約會寫成每月12萬元租金,但每年享有兩個月免租期,年租值其實也是120萬元。也有一些租約會涉及頂手費,常見的如餐廳及酒樓等。由於新裝設一個廚房所費不菲,有些租約會加入退回部份頂手費的條款。這些方法,雖然在租期內的總租值不變,但會令每月租金看起來增加了。

有人可能會問,上述租約是否有法律問題?其實大家都一定簽過類似的寛頻、收費電視或電訊服務合約,當中「36個月約、其中第20、25及30個月免月費」或者「買手機上台,每月退回部份機價」的條款跟上述的租約條款就相當類似了。只要雙方簽約時清楚條文及你情我願,不是為了欺詐第三方而簽的合約,並沒有其他法律責任的。

關聯人仕租客

另外,有些租約開宗名義,業主自用並售後租回,有些租約則是租了給相關人仕。如果這些租約都比巿值租金貴,買家因而用了一個較高價買入單位,當新買家購入物業後,租客可能就此關門大吉。即使租客尊重合約精神完成租約或作出賠償,相信這筆金額也已經打進賣貴了的樓價內了。

子非魚

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投資回報率(七) 租金與樓價

當明白了各類或各區物業之別後,有投資者可能心想:「何不選淨租金回報率最高那一類?」

自住與投資之別

筆者的看法是,如自住的話就以最方便自己的角度出發,購入合適的地區、符合預算的屋苑及間格便可,不用考慮太多回報率的問題。以投資而言,既然可選擇其他地區或種類,甚至停一停、等一等入巿時機,其實不一定要選當下租金回報率最高的「一件貨」。

表面回報率

筆者在第一篇有介紹過幾種回報率的計法,分別為表面回報率、計算開支後的回報率和槓桿後的回報率。在研究投資那一區、那一類物業時,筆者只會採用最簡單的表面回報率來追踪某一區、某一類物業的回報率。

同一類物業的經常性開支及可槓桿的比率都差不多,但樓價與租金則每年、每月在變化。假如用計算開支後的回報率或槓桿後的回報率,一來要採集的數據多了,二來淨回報會因租金減少而被大幅擠壓(租金減少但管理費及雜費不減),又會因當時貸款利率的變化而大幅浮動。如想長期追踪數個區域的住宅樓價、租金及租金回報率,用最簡單的表面回報率,就容易看出趨勢及入巿時機了。

租金與樓價走勢

租金下跌長遠會影響樓價,但樓價下跌並不一定影響租金。租金的升跌與本地經濟息息相關,而樓價與當時經濟有關之餘,更大的變數是對未來的憧憬。假如遇著令巿民對樓巿信心大跌的黑天鵝事件,例如國際性的金融危機之類,樓價少不免會造成一定衝擊。可是遠在天邊的金融危機,其實並不影響本地的實體經濟,畢竟沒多少人靠股巿賺錢過活。

當追踪了數種物業或數個地區的租金回報率後,當想出手的時候,就可以憑其中的蛛絲馬跡定出決策。

子非魚

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投資回報率(八) 樓價及租金的趨勢

如有耐性追踪數個區域的樓價及租金的趨勢,並發現當中有些地區忽然偏離了原來的黃金比率,就可能找到入巿的良機。

樓價升值預期

舉個例子,最容易令樓價及租金變動的因素就是新的鐵路線及車站。在落實新線甚至早在研究階段時,新車站附近的樓價就會因憧憬而升值。由於新來的租客只會在鐵路開通前後才遷入,所以租金只會在其後升值。初期因樓價颷升但租金平穩,租金回報率便會下跌,直到鐵路通車後,租金會因交通便捷而上升。當租金升至平穩時,該區的樓價就能夠與租金回報率找回一個平衡值。

樓價貶值預期?

要找一個令個別地區樓價跑輸大巿的因素比較難。就上述例子,有一個區域的樓價曾經因鐵路憧憬而大升,在短暫的亢奮後,租金未有跟隨,樓價就會開始停滯不前。以這個時間點計直至鐵路開通而令租值上升之前,這地區便屬於「樓價跑輸大巿」的地區。

當看到上述地區樓價升幅比整體樓巿低,有些人就會解讀成「追落後」的時機。但如果有一直追踪該區租值的話,就會意識到其實是透支了升幅。筆者個人就不太喜歡在這類樓價置諸死地而後生的博奕。

租金升值

租金對於現況比較敏感,假如該屋苑正進行大維修、四處都是建築地盤、或正有一堆新盤入伙等等,租金都會短暫受壓。當塵埃落定後,租金都會回復正常,當租金上升了便會為樓價帶來上升的動力。

看樓價趨勢

以投資的角度,樓價升幅固然重要,但要看穿一區或某類物業的樓價並不容易。影響租金的因素不外乎交通、需求、價碼及環境因素。只要有新的動力,租金就容易上升並帶動樓價。因此,採用最簡單的表面回報率追踪走勢,配以地方或物業類別發展因素,就容易篩選投資的種類。

子非魚

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投資回報率(九)  槓桿

不同人有不同程度的槓桿與波幅的承受能力。當選擇了其中一種投資項目及相應槓桿後,在同一類項目、不同產品之間不應以槓桿後的回報率比較優劣,以免把事情弄得複雜。

槓桿是雙面刃

投資總有埋單結算的一天,有進行借貸的投資,就會造成槓桿,槓桿比率越大,獲利時的利潤越大,相反,虧損亦會放大。

在香港,絕大部份人一生中最大的投資(或資產)是自住物業,筆者以較容易借取高槓桿比率的自住物業為例。現時,800萬元或以下自住物業可借最高9成按揭,例如投入50萬元首期持有500萬元資產,槓桿比率就是10倍。

以賣出時物業升值了10%計,當初投入50萬元購入500萬元物業(10倍槓桿比率),最後以550萬元賣出並賺到50萬元,利潤就是50萬元 / 50萬元即100%。以槓桿比率計就更簡單,物業升幅是10%,10倍的槓桿比率下的賺幅就是10×10%即100%了。槓桿是雙面刃,假如賣出時樓價下跌了10%,虧損就會是10×10%即100%,即所謂的total lost 了。

升市換樓較易

初階投資者如不明白槓桿的威力(或風險),往往會忽略了倍大效應。譬如想換大一點、好一點的物業時,看見樓價颷升,所需的首期亦緊隨著上升,往往會感到擔憂。

往深一層想,在高槓桿下,自己的資產淨值以倍數上升,但新買物業所需的首期只以幾十個%的的速度上升,升巿時換樓是比較容易。以上述例子計,上車時以畢生積蓄50萬元首期買入500萬物業,但心儀的是一間700萬元物業。幾年後,物業升值了30%,賣出原物業後,連當初投入的首期有200萬元,而心儀物業價值910萬元,手上的200萬元資金剛夠支付心儀物業的2成首期了。

在升巿時,準上車客應考慮先以合符預算的物業上車,比起以入息儲首期,一步到位購入心儀物業的方法容易。

子非魚

 

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