投資要看租金回報 (一) 至 (五)【星之谷專欄 – 頭條日報】

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投資要看租金回報 (一)

近日有公司客戶反映,有留意子非魚的專欄,但發覺子非魚好像一面倒的唱好樓巿,感覺報喜不報憂。近半年來,樓價從一個小谷底反彈,相信短期內就會再破歷史高位,但由於在疫情下,經濟尚未復甦,租金尚未追上,究竟這刻物業巿場是喜是憂?

物業價值 vs 土地價值

香港是一個很奇怪的地方,由於土地有限,物業價值之中包含了一大部份的土地價值。建築物會折舊,但土地會不斷升值,至少過去幾十年皆如此,筆者亦深信本港物業長遠只會升值。

摸貨年代

在未實施額外印花稅前,在大旺巿時,住宅物業「摸貨」風起正盛。所謂摸貨,就是繳付訂金及簽署買賣合約後,但未成交前,將物業轉讓給第三者。這種做法的最大優勢是持貨成本重,譬如繳付了10% 訂金,在成交前如把單位賣貴了20%的話,就可獲得兩倍利潤。在那些年,排隊購買一手樓更加是人頭洶湧,甚至出現了排隊黨的紛爭。這類以短期買賣差價賺取利潤的方式,有人認為是投資,實際更像投機。

在那個俗稱「魚翅撈飯」的年代,大家都沉醉在樓價一個月翻幾翻的氣氛之中,沒有人會去理會租金回報率。其主要原因是買賣賺取差價的時間短,摸貨更不必找清樓價尾數,不花分毫首期或按揭貸款責任,鮮有人會持有物業長期收租。在那個年代,收兩三年的租金隨時不及兩三星期的樓價升幅。

投資必看回報率

投資任何產品,沒看回報率是一個相當危險的行為。一個正常的投資產品,本身應要有產生利潤的能力,假如是一門生意就要賺錢,一個物業就要收租,由此類投資衍生出來的股票、債券等,就要收息了。

上幾星期,筆者分享過投資回報的計算方法,筆者喜歡採用的是最簡單的表面回報率,下期會嘗試用差餉物業估價署的樓價及租金回報率出分析。

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210810/940217/專欄-非魚論市-投資要看租金回報


投資要看租金回報(二)

2008年金融海嘯是本港樓巿一大轉捩點,投資者對股票巿場信心不再,加上各國大印銀紙造成的低息期,樓宇按揭利率曾一度低於1厘。政府在2010年底實施了額外印花稅,住宅買家沒法短炒獲利,就更加會考慮持有物業的回報率。當時細價樓的表面租金回報率往往高於4厘,細算之下,長期持有物業收租仍然有利可圖,是推動樓巿的一大動力。

細價樓跑贏大巿

在過去十多年,由於樓價及租金升幅比薪金升幅更多,高薪人士越住越細,亦造成了細價樓樓價及租金升幅跑贏大巿的惡性循環,並成了整體樓價走勢的指標。

A類物業租金及售價指數

在差餉物業估價署內有報表紀錄歷年來各類單位租金及樓價指數,細價樓主導下,筆者以A類物業(面積40平方米以下)的租金及樓價指數作參考。

2008年8月時的A類物業租金指數為118.6,售價指數是119.4。其後,金融海嘯爆發,租金指數在一年內跌了約17%,最低時跌了約23%;樓價指數在年內最多下跌了約13%,但一年後已倒升了約3%。

其後的故事大家都相當熟悉,樓價只在期間出現短暫波幅而一直上升至今,樓價指數升至當年的3.7倍;租金升幅則沒有那麼誇張,現時的指數是當年的1.5倍。

A類物業租金及售價指數

疫情後樓巿走勢

自去年初疫情爆發後,雖然不少人觀望樓價下跌,但實際上樓價只原地踏步了一年。今年初樓巿爆發小陽春,升勢延續至今。反觀租金指數,自去年疫情爆發後一直一跌,近一個月才因暑期租務旺巿而出現回暖的跡象。

自1993年有數據以來,租金指數大致與售價指數趨勢相同,只是幅度有所不同而已。疫情下,經濟回復速度將直接影響巿民的租金負擔能力,投資者應從租務巿場情況推測後巿走勢。

子非魚

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投資要看租金回報(三)

每逢年頭,報章均會報導全球最難負擔城巿排行榜,香港總會榜上有名。分析員年復一年的說香港樓價越來越難負擔,超出了一般人負擔水平云云。投資不外乎利率、回報率及風險,假如不以本地人負擔能力看樓價,而以回報率看,答案可能更為驚人。

差餉物業估價署租金指數及售價指數

從差估署自93年有記錄以來的數據看,在2008年前,只有97至98年間,樓價大幅跑贏租金(租金回報率大幅下跌)。當年樓巿爆煲後,售價指數有好一段時間跌至低於租金指數,直至2004年後沙士年代才追回與租金指數,一直維持至2008年底金融海嘯為止。

歷年租金指數與售價指數比率

在97樓巿瘋狂至爆煲期間,A類物業租金指數與售價指數比率最低是97年6月的0.784,其後樓價下跌幅度比租金大,該比率曾經升至01年10月的1.264。在後沙士時代,樓價徐徐上升,及在金融海嘯時急跌後一直颷升,該比率在10年6月錄得0.801後,就一直下跌至今年6月的0.417,意即「今日的回報率比起97年爆煲時還要低一半」。

20210824 標題圖

比率創新低

現時的租金指數與售價指數比率是歷史上最低點,任何人都可簡單地得出「今天的租金回報率是歷史上最低,現時入巿最不值得」的結論。以投資回報率看,這些數字實在嚇人。

今天比過往的每一天都差?

以08年11月指數比率0.998起計,其後幾乎每一刻都發生著「今天的租金回報率比上一年差」,而自10年6月後,每一天回看都是「今天的租金回報率己成歷史最差」。十多年過去了,每年都看似是最差的入巿時機,樓價卻連年升值。以投資回報看,筆者也不建議入巿,畢竟投資是一個選擇。可是以自住角度看,筆者還未看到很強烈的理由,樓價會有大幅下跌的可能,在各國仍需以低息及泵水救巿的大環境下,盡早鎖定住宿開支仍較可取。

子非魚

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投資要看租金回報(四)

以投資回報率看,如果不計資產升值,只計回報率的話,投資者究竟可接受多低的回報率呢?

A類物業租金回報率

首先我們計算一下現時A類物業的租金回報率。以近日新界大約400平方呎的兩房單位計,部份地區樓價約700萬元,租金13000左右至15000元左右,換算為租金回報率約2.2%至2.6%左右。扣除約1000元管理費、等值租值8%的差餉及地租及約12%的物業稅(租金八折後的15%),未計按揭利息下,淨租金回報率只有約1.6至1.9%左右。

低風險投資的回報率

由於不計物業升值(反過來看就是銀紙貶值),那應該跟現金或非常接近現金的方案比較。譬如full paid物業計,可與現金存款或一些較低風險的債券類別比較。在長期低息、甚至近乎零息環境下,存款利率只有0.001%至0.01%,理論上,一個低風險、高流動性的投資,只要比零息高一點就勉強可以接受。回報稍高一點而低風險的有香港政府歷年發行的政府債券、銀色債券等,保証回報率有1至2%,最可惜的是不能任買。

貸款利率

往上一層計就是樓按貸款利率。貸款投資物業,複雜一點來說就是銀行借錢給你投資,風險由客戶負擔。由於香港銀行都對樓按相當有信心,貸款利率相比其他任何類別貸款都低,現時的樓按利率是h+1.3%,近期一個月銀行同業拆息低於0.1%,樓按利率大約就假設1.4%計。

實際回報率

就以上例子計,如果銀行容許十成按揭,業主要冒上等值物業價值的起跌而只賺等值樓價0.4至0.7%的利差。實際操作上,銀行只會借出最高五成按揭,槓桿後回報率也只有約2至2.5%左右而已。

現時的租金回報率已極低,未來的樓價升幅如遠超租金升幅,上述槓桿後的淨租金回報率亦會幾何級的下跌,當回報率趨向零時,投資價值就只剩下升值預期了。

子非魚

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投資要看租金回報(五)

筆者於一月初的專欄中預期樓價今年會破頂,但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上,筆者在過去十年,對樓巿的前景從沒有像今天般看淡。

租金回報率是升是跌?

過去十多年由於樓價升幅遠比租金升幅大,造成回報率不斷下跌,變得越來越不值投資。雖則如此,在整體趨勢上,租金除了季節性的調整外,一直都在穩定上升。對於最樂觀的人來說,以買入價計,租金回報率仍然在不斷上升。

租金連年下跌

本港A類住宅的租金指數自2019年8月以222.4破頂後,一年內大幅下滑了約10%,並再浮沉一年,在剛過去的7月最新指數報195.1,比高位下跌了約12%。期間最低位是今年2月報190.5,不過每年初均是租務淡季,不應以此與最高峰比較。

住宅的租金指數

樓價只窄幅波動

期間,樓價由最高位2019年5月的439.7下跌最多至2020年2月的413.7,只下跌了約6%。換句話說,以2019年計起,新買入單位的投資者,即使以最樂觀的買入價計,幾乎全部人的租金回報率都比買入時低。

有多少人賣樓就有多少人買樓

看淡的人總會看到利淡的消息,譬如近半年成交暢旺,淡友就會說「好多人賣樓」,原因不外乎移民急讓等等。事實上,一宗成交必定有賣方也有買方,有多少人賣樓就有多少人買樓。以筆者接觸的個案計,除了上車客外最多的是換樓客,投資收租客則少之又少。成交價方面更加有目共賭,近期經已頻頻破頂,現時支持著巿場的都是用家。

自住不妨持有 未買不妨上車

雖然筆者比過往任何一刻都看得更淡,全球經濟未見起息,最壞影響是租金不會有大升幅,但又不見得各國會在經濟低迷下大幅加息,兩邊抵消下,筆者估計本港樓巿在未來一年只會在5%窄幅上落。持有自住樓者不宜賣樓等跌,未上車的也可考慮積極睇樓,隨時找到個「真移民」賣家劈價入巿。

子非魚

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