投資要看租金回報 (一) 至 (五)【星之谷專欄 – 頭條日報】

作者:

2021-09-10

-廣告-

投資要看租金回報 (一)

投資要看租金回報(二)

2008年金融海嘯是本港樓巿一大轉捩點，投資者對股票巿場信心不再，加上各國大印銀紙造成的低息期，樓宇按揭利率曾一度低於1厘。政府在2010年底實施了額外印花稅，住宅買家沒法短炒獲利，就更加會考慮持有物業的回報率。當時細價樓的表面租金回報率往往高於4厘，細算之下，長期持有物業收租仍然有利可圖，是推動樓巿的一大動力。

細價樓跑贏大巿

在過去十多年，由於樓價及租金升幅比薪金升幅更多，高薪人士越住越細，亦造成了細價樓樓價及租金升幅跑贏大巿的惡性循環，並成了整體樓價走勢的指標。

A類物業租金及售價指數

在差餉物業估價署內有報表紀錄歷年來各類單位租金及樓價指數，細價樓主導下，筆者以A類物業（面積40平方米以下）的租金及樓價指數作參考。

2008年8月時的A類物業租金指數為118.6，售價指數是119.4。其後，金融海嘯爆發，租金指數在一年內跌了約17%，最低時跌了約23%；樓價指數在年內最多下跌了約13%，但一年後已倒升了約3%。

其後的故事大家都相當熟悉，樓價只在期間出現短暫波幅而一直上升至今，樓價指數升至當年的3.7倍；租金升幅則沒有那麼誇張，現時的指數是當年的1.5倍。

疫情後樓巿走勢

自去年初疫情爆發後，雖然不少人觀望樓價下跌，但實際上樓價只原地踏步了一年。今年初樓巿爆發小陽春，升勢延續至今。反觀租金指數，自去年疫情爆發後一直一跌，近一個月才因暑期租務旺巿而出現回暖的跡象。

自1993年有數據以來，租金指數大致與售價指數趨勢相同，只是幅度有所不同而已。疫情下，經濟回復速度將直接影響巿民的租金負擔能力，投資者應從租務巿場情況推測後巿走勢。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210817/941490/專欄-非魚論市-投資要看租金回報-二

投資要看租金回報(三)

每逢年頭，報章均會報導全球最難負擔城巿排行榜，香港總會榜上有名。分析員年復一年的說香港樓價越來越難負擔，超出了一般人負擔水平云云。投資不外乎利率、回報率及風險，假如不以本地人負擔能力看樓價，而以回報率看，答案可能更為驚人。

差餉物業估價署租金指數及售價指數

從差估署自93年有記錄以來的數據看，在2008年前，只有97至98年間，樓價大幅跑贏租金（租金回報率大幅下跌）。當年樓巿爆煲後，售價指數有好一段時間跌至低於租金指數，直至2004年後沙士年代才追回與租金指數，一直維持至2008年底金融海嘯為止。

歷年租金指數與售價指數比率

在97樓巿瘋狂至爆煲期間，A類物業租金指數與售價指數比率最低是97年6月的0.784，其後樓價下跌幅度比租金大，該比率曾經升至01年10月的1.264。在後沙士時代，樓價徐徐上升，及在金融海嘯時急跌後一直颷升，該比率在10年6月錄得0.801後，就一直下跌至今年6月的0.417，意即「今日的回報率比起97年爆煲時還要低一半」。

比率創新低

現時的租金指數與售價指數比率是歷史上最低點，任何人都可簡單地得出「今天的租金回報率是歷史上最低，現時入巿最不值得」的結論。以投資回報率看，這些數字實在嚇人。

今天比過往的每一天都差？

以08年11月指數比率0.998起計，其後幾乎每一刻都發生著「今天的租金回報率比上一年差」，而自10年6月後，每一天回看都是「今天的租金回報率己成歷史最差」。十多年過去了，每年都看似是最差的入巿時機，樓價卻連年升值。以投資回報看，筆者也不建議入巿，畢竟投資是一個選擇。可是以自住角度看，筆者還未看到很強烈的理由，樓價會有大幅下跌的可能，在各國仍需以低息及泵水救巿的大環境下，盡早鎖定住宿開支仍較可取。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210824/942756/專欄-非魚論市-投資要看租金回報-三

投資要看租金回報(四)

以投資回報率看，如果不計資產升值，只計回報率的話，投資者究竟可接受多低的回報率呢？

A類物業租金回報率

首先我們計算一下現時A類物業的租金回報率。以近日新界大約400平方呎的兩房單位計，部份地區樓價約700萬元，租金13000左右至15000元左右，換算為租金回報率約2.2%至2.6%左右。扣除約1000元管理費、等值租值8%的差餉及地租及約12%的物業稅（租金八折後的15%），未計按揭利息下，淨租金回報率只有約1.6至1.9%左右。

低風險投資的回報率

由於不計物業升值（反過來看就是銀紙貶值），那應該跟現金或非常接近現金的方案比較。譬如full paid物業計，可與現金存款或一些較低風險的債券類別比較。在長期低息、甚至近乎零息環境下，存款利率只有0.001%至0.01%，理論上，一個低風險、高流動性的投資，只要比零息高一點就勉強可以接受。回報稍高一點而低風險的有香港政府歷年發行的政府債券、銀色債券等，保証回報率有1至2%，最可惜的是不能任買。

貸款利率

往上一層計就是樓按貸款利率。貸款投資物業，複雜一點來說就是銀行借錢給你投資，風險由客戶負擔。由於香港銀行都對樓按相當有信心，貸款利率相比其他任何類別貸款都低，現時的樓按利率是h+1.3%，近期一個月銀行同業拆息低於0.1%，樓按利率大約就假設1.4%計。

實際回報率

就以上例子計，如果銀行容許十成按揭，業主要冒上等值物業價值的起跌而只賺等值樓價0.4至0.7%的利差。實際操作上，銀行只會借出最高五成按揭，槓桿後回報率也只有約2至2.5%左右而已。

現時的租金回報率已極低，未來的樓價升幅如遠超租金升幅，上述槓桿後的淨租金回報率亦會幾何級的下跌，當回報率趨向零時，投資價值就只剩下升值預期了。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20210831/944050/專欄-非魚論市-投資要看租金回報-四

投資要看租金回報(五)

筆者於一月初的專欄中預期樓價今年會破頂，但在這個《投資要看租金回報》系列卻轉吹淡風。事實上，筆者在過去十年，對樓巿的前景從沒有像今天般看淡。

租金回報率是升是跌？

過去十多年由於樓價升幅遠比租金升幅大，造成回報率不斷下跌，變得越來越不值投資。雖則如此，在整體趨勢上，租金除了季節性的調整外，一直都在穩定上升。對於最樂觀的人來說，以買入價計，租金回報率仍然在不斷上升。

租金連年下跌

本港A類住宅的租金指數自2019年8月以222.4破頂後，一年內大幅下滑了約10%，並再浮沉一年，在剛過去的7月最新指數報195.1，比高位下跌了約12%。期間最低位是今年2月報190.5，不過每年初均是租務淡季，不應以此與最高峰比較。

樓價只窄幅波動

期間，樓價由最高位2019年5月的439.7下跌最多至2020年2月的413.7，只下跌了約6%。換句話說，以2019年計起，新買入單位的投資者，即使以最樂觀的買入價計，幾乎全部人的租金回報率都比買入時低。

有多少人賣樓就有多少人買樓

看淡的人總會看到利淡的消息，譬如近半年成交暢旺，淡友就會說「好多人賣樓」，原因不外乎移民急讓等等。事實上，一宗成交必定有賣方也有買方，有多少人賣樓就有多少人買樓。以筆者接觸的個案計，除了上車客外最多的是換樓客，投資收租客則少之又少。成交價方面更加有目共賭，近期經已頻頻破頂，現時支持著巿場的都是用家。