按揭收入測試「遇險」　花紅或成救命稻草【星之谷專欄 – 東方日報】

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2020-12-19

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臨近歲晚，樓市出現「特價時段」，不少住宅劈價放售。朋友阿聰(化名)被特價樓吸引之下，心急買了一層上車自住，但驟覺入息掹掹緊，申請9成按揭似會觸礁，糾結之下，遂問筆者現時離正式成交尚有約90天，應否等公司出年終花紅後作為「救命稻草」，待入息水平增加後，才去申請按揭。

首先，必須了解申請按揭買樓，需要通過入息要求。首置客申請9成按揭的話，每月供款不能超過月入50%；而如果申請按揭時須通過壓力測試，在現水平加3厘下，每月供款不得多於月入60%。阿聰目前底薪4萬元，但層樓供款接近2萬元，正正處於50%邊緣徘徊，但他工作的機構業務穩定，每年都有派發花紅，不知能否當作收入。

筆者向阿聰解釋，申請超過8成按揭時，只會接受固定收入，一般來說，只有底薪才會當作固定收入，不過有些時候，每月固定的津貼，甚至年終花紅也可計算。以阿聰的個案，即使他的花紅當作入息計算，也要考慮即將獲發的花紅比過去兩年較多或較少。因為花紅的計算方法，一般是以「最近兩年平均數」計算。假如他將獲發的花紅比過去兩年少，等獲發花紅才申請按揭，平均入息反而減少了。倒不如現在直接申請按揭，用過去兩年花紅平均數較為划算。

【銀行稍微收緊按揭】

以往花紅獲計算作入息一部分，主要是銀行假設這些收入是持續、穩定，因此有些9成按揭的個案接受花紅作為入息的一部分；至於非固定收入，例如佣金收入，最多只能申請8成按揭，原因是這筆酬勞是根據個人工作表現而定，而這個基礎欠缺穩定性，正如保險業代理有時收入高漲，有時則一個月都未能開單，所以這個行業難申請9成按揭。

不過，在新冠肺炎疫情下，百業蕭條，銀行已經稍微收緊按揭，首當其衝的航空、零售及服務業，銀行或按揭保險公司或不會在超過8成按揭的申請中視花紅為入息，原因是花紅是根據公司經營狀況、盈利而釐定，這些行業僱員花紅不算是穩定收入，因此有機會被排除。而其他行業，筆者觀察按保也只是case by case考慮花紅在9按下能不能計入息。

而阿聰屬於高檔零售業，其公司品牌有出奇的客戶黏性，故此疫情下經營未有大影響，但無可置疑的是零售業確是哀鴻遍野，要說服銀行將花紅納入為入息一部分並不容易，正積極斡旋，尋找批核較寬鬆銀行，迫不得已將會要求家人做擔保人解困。

銀行到底如何區分底薪以外的收入是花紅還是佣金？很簡單，主要是靠糧單及銀行過數記錄。(備註：如寫上「Bonus」字眼，便當作花紅，如果寫「Commission」，便是佣金。雖然這兩種收入某程度上都是波動的，但究竟是「Bonus」還是「Commission」，對於申請9成按揭，有時或起決定性作用。)

最後請留意，以上皆為筆者多年觀察客戶個案所得，並不代表按保或銀行的批核立場。

子非魚

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