授權他人買賣物業 I-III【星之谷專欄-頭條日報】

授權他人買賣物業 - 授權書
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有客戶想跟朋友聯名購買一個車位,但由於朋友身處外地,因疫情關係未能回港簽署交易文件,正考慮由朋友簽授權書給他全權處理買賣。

準備授權書的過程並不如想像中簡單,買家要將己方律師樓草擬的授權書文本寄給身處外地的朋友,朋友需在當地律師的見証下簽署。根據所在地的不同,該授權書或需要進一步到中國領事館核証,最後將正本寄回香港。當地律師樓及大使館亦可能受疫情影響而採有限度工作,隨時兩三星期後才收到正本。最終,客戶採用一個折衷的方法,與朋友的親人一同購入車位。

這個案中的車位屬非住宅物業,並沒有「代表自己行事」的法定要求,所以落名的買家即使「代親人持有」亦不用繳付重稅。相反,如購入住宅物業,買方之中任何一人代其他人持有,便需要支付整筆樓價15%的「買家印花稅」及15%的「從價印花稅」。

在買入物業前才根據實際情況草擬授權書,文書往來需時甚久,容易錯失筍盤。準買家又可否事先簽訂授權書,讓他人處理置業事宜呢?

當未有目標單位時,授權書的濶度及深度將難以拿捏。例如註明要沙田第一城兩房,如遇上兩房改一房的筍盤該怎麼辦?或者列明預算是700萬元之內,如最後只傾到720萬元又如何?相反,如寫得太濶,又會否擔心買錯了買貴了呢?因此,筆者覺得這種做法的可行性甚低。

授權書不屬必須註在土地註冊紀錄內的文件,只需夾附在正本樓契內便可。換句話說,在查冊內見到的文件,只會在臨約、正約或轉易契內只見到獲授權人名稱及簽名但不見業主簽名。在將來轉讓物業時,要等樓契從銀行交到律師樓才有辦法核對授權信的資料,如該份文件不幸遺失了更無法補回。因此,雖然將文件註上查冊會衍生額外的律師費及文件註冊費,但筆者認為仍是值得的。

子非魚

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買方簽授權信在實際操作上可行性較低,但賣方簽授權信,則比較可行及常見,主因賣方授權信可指明自己的某一物業,剩餘條款因而較易草擬。

最常見的是業主在移民外地前,簽授權信給親友處理特定物業的各種手續。這類授權個案,業主通常希望可長期授權對方處理,但授權書的有效性是有明文規定。

如授權書內沒有注明限期,在簽署日期12個月內的授權書都被視為有效。另外,即使超過12個月,如賣方代表(獲授權人)、買方、地產代理或律師樓等任何一方,均未曾獲悉該授權已被撤銷,授權書亦視為仍然生效。因此業主本人如想終止或修改授權書內容,較簡單方法是向獲授權人取回正本。如該份文件已遺失或其他原因無法取回,比較穩妥做法是另擬一份撤銷授權的文書,並註上查冊。

在授權信內註明有效日期,會令各方較為清晰,如想維持長期關係,可寫一個較長限期,例如10年後的某日為止。業主應盡可能在授權信上,留一個永久聯絡地址或電話號碼。就如上一段所述,當有人對授權信的有效性有所質疑時,可通過此途徑確認授權信是否被撤銷。

授權範圍沒有規定,主要是按授權人所想。假如希望長期收租,內容不外乎代為放租、議價、處理繳費及日常維修等。當中較常遺漏的是,清晰指示代為收租情況,假如想由獲授權人直接收取租金,應列明獲授權人可「以XXX(獲授權人名稱)名下的銀行戶口代為收取租金」。至於授權別人代為出售單位時,由於臨時訂金、大訂甚至尾數金額不菲,業主應慎重考慮獲授權人處理這些款項權限,或者註明要入帳至業主指定銀行戶口。

子非魚

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在土地註冊處註冊授權書的費用是210元,律師樓可能會收取額外數百元的行政或文書費,對於物業交易金額只是九牛一毛而已。

究竟誰人有責任把授權書註到查冊上呢?由於授權書並非必須註上土地註冊紀錄(查冊)的文件,因此,在一宗交易中任何一方有用到授權書,但沒有在臨時買賣合約上註明由誰人負責把授權書註上查冊的話,便沒有人需負上責任了。

誰負責註冊

把授權書註上查冊的手續,是由interested party(中文本應譯作受惠方,但筆者在這個案傾向直譯作「有興趣的一方」)進行。賣方在完成交易後便一了百了,而買方購入單位後要考慮將來賣樓,因此,有興趣把授權書註上查冊的只會是買方。

假業主事件

早幾年出現了數宗假業主事件,地產代理、律師樓及銀行都大為緊張。由於在查冊內的「過去及現時詳情」內只顯示了業主叫「陳大文」,但沒有顯示身份証號碼,在地產代理放盤的「陳大文」可能只是與業主同名同姓而已。因此,有些地產代理會要求放盤者出示其他証明,例如水電煤單或當年買入單位時的臨時買賣合約副本,以減低眼前人是假業主的風險。如仍有懷疑的話,可以到查冊系統購入買賣合約文本,費用只是100元,以核實業主的身份証號碼及簽名式樣。對於較高風險的連租約「無樓睇」盤來說,多花這100元確認一下也不為過。

律師樓代註冊授權書

因此,授權他人購入物業的買家可要求律師樓將授權書註到查冊上,以便將來賣樓時讓其他人查詢。

至於賣方授權他人代為處理出售單位的個案,無論是賣家本人或賣方律師,都肯定不會主動將授權書註上查冊。買家可以在簽臨約時要求賣方在交易前將授權書進行註冊,如未能達成共識的話,還是買家自行要求律師樓進行註冊手續比較簡單。

子非魚

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