按揭進階及財技

放寛按揭成數如箭在弦(二)

作者:

2018-02-05

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自去年10月，特首林鄭放風指可考慮放寛按揭成數，財爺陳茂波及金管局總裁陳德霖分別發聲指無意放寛按揭。在特首12月21日接受電台訪問後一句「以行政長官看法為準」令下，陳德霖隨即轉軚，財爺於一月初在立法會財經事務委員會會議上的口風亦有軟化。今天，陳德霖在立法會上再一次表示，按揭成數有望放寛。

註: 特首於2019年10月16日發表的施政報告宣佈了放寬按揭成數，詳情請看2019 施政報告最新按揭成數懶人包

《東網》引述陳德霖指「按揭證券公司所承造的按揭成數，可以依市場情況作出調整，協助未能負擔首期市民上車。早前有評論指，現時樓價不斷破頂，400萬以下的物業才有承造9成按揭的措施早已不合事宜，政府擬放寬按保成數，幫助上車一族置業。」。依照上述陳德霖的說法，現時的按揭成數上限將維持不變，但在申請按揭保險的情況下，按揭成數上限將有望調整。

現時新購物業的按揭成數上限，依樓價範圍劃分，450萬以下住宅物業可做9成或最高360萬元按揭；600萬以下最高8成；而600至1000萬為6成或最高500萬元按揭；1000萬以上為5成。就現時巿況來說，450萬及600萬樓價是一個怎樣的概念呢？筆者以兩個老牌大型屋苑的近期成交價舉例(數字為約數)。

	樓齡	呎數	樓價
沙田第一城	35年	300呎	470萬
		450呎	700萬
紅磡黃埔花園	30年	390呎	650萬
		500呎	800萬

就上述成交而言，如預算只有400萬(9成按揭)，現時在兩個老牌屋苑中已找不到任何合適的單位。假如目標上調至600萬(8成按揭)，已無法在黃埔花園找到任何單位，而按呎價計算，亦只能在沙田第一城購買約385呎的地方(不過該屋苑沒有類近呎數的單位)。筆者列舉的黃埔花園及沙田第一城，屬於區內單位數目及成交量首屈一指的屋苑，同時樓齡亦偏高，相信無論指標性及貼地程度均合乎一般人的基本要求了。

另一方面，近年新盤推出的發展商一、二按計劃亦觸動了房策官員的神經。現時的一手新盤，呎價動輒18,000元以上，一個500呎的兩房單位樓價便已高達800萬元。另一方面，發展商在將價就貨的目標下，出現了呎數越細呎價越貴的情況。一個300呎的一房單位呎價亦往往高達20,000元以上，樓價貼近600萬元的按揭保險上限了。筆者相信政府亦希望透過提高按揭保險承保門檻，把發展商一按的貸款回流至銀行體系以便監管。

現時，政府三大巨頭，特首、財政司及金管局總裁均已對放寛按揭成數開綠燈，並已在立法會這樣重要的場合內公開回應，筆者相信有關政策將於日內推行。以筆者估計，9成按揭門檻將上調至樓價500萬，而8成按揭門檻亦將上調至800萬，同時會將首置規定應用於全部按揭保險的情況，以減少潛在購買力對樓巿的衝激。

對於巿場而言，現時供應仍然緊張的情況之下，一旦放寛按揭成數上限，便會觸發另一輪的樓巿熱，勢將現時樓價達到按揭門檻的物業短期內推到下一個門檻了。另一方面，由於現時手持兩房細單位的業主，在累積數年以來的樓價升幅後，

在放售物業後集得的資金將引發另一輪換樓潮，把現時仍在1000萬左右的三房單位樓價推高。

參考:

2017年11月21日《非魚論市-中價樓起動(一至二)》

2018年1月10日《樓換樓2018攻略(一至三) 》

2018年1月16日《非魚論巿-放寬按揭成數如箭在弦》

https://starpnews.com/blog/非魚論市-放寬按揭成數如箭在弦/

2018年2月5日東網《陳德霖：港息急漲風險不高　按揭成數按情況調整》

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