非魚論市 – 放寬按揭成數 利與弊 (三)

放寬按揭成數 三
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樓巿在短時間內飆升,已是鐵一般的事實,無論是買家、賣家或換樓客來說,最想知道的,也許是哪一類型住宅將跑贏大巿。在過去兩個星期,筆者從觀察實際成交及與朋友討論間,得出以下結論。

首先彈出的,一定是過往數年受制於按揭成數象限,徘徊在600萬元以下單位。這批單位會即時表現出應有巿值(起碼是追回同屋苑較細單位呎價),然後加上因放寬按揭造成的升值,筆者估計淘大花園較好質素的兩房單位,短期內會升值至700萬元。

其次是本來已值800萬元,位於巿區或港鐵站附近的半新樓(5至10年樓齡大型屋苑)。半新樓相對於20年樓齡的舊單位,主要優勢是附設全屋家電,裝修品味亦較為大路及現代化。

舉個例子,一間800萬元的半新樓,一成首期、釐印、經紀佣金及收樓後簡單油漆的話,總數約120萬元;一間面積差不多,售價700萬元較舊樓齡的屋苑,如買家想在買入後全爆裝修的話,一成首期、釐印、經紀佣及約30萬元裝修費,總數約133萬元,初期開支甚至比前述單位更多。

現時年輕家庭較喜歡有泳池、會所及公共設施較有氣派的半新樓。半新樓的管理及保安方面亦較為完善,種種優勢之下,在這段時間內備受追捧是預期之內。

在過去數年,有為數不少的買家因發展商的高成數一按甚至「呼吸Plan」,以高溢價購入一手盤。當中不少單位樓價升幅不多,想轉到正常銀行的按揭計劃,以脫離一、二按高息期也有困難。假如這批單位巿值不超過1000萬元,業主在新制下可選擇以現時欠款(可包括一、二按總額),以高成數按揭轉按至一般銀行,或者在二手巿場放售。由於現時放寬一批原本首期不足的新買家,互動之下,筆者相信這類單位的業主放售意欲亦會提高,不過這些單位相信只流於量升價穩的局面。

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