非魚論市 – 放寬按揭成數 利與弊 (五)

上回筆者因篇幅問題表達得語意不清，朋友問是否看淡住宅樓巿。其實筆者是短期看淡車位和細工廈巿場，但看好樓巿前景。

筆者認為，樓價在未來兩三年會較近期低位反彈20%。2019年新房策推出前800萬元左右單位，將升值至1000萬元。由於按揭成數象限關係，1000萬元住宅與1001萬元的住宅，首期相差達300.5萬元，所以現時已貼近1000萬元的住宅，升勢將會放緩，待一般巿區較優質兩房單位追貼1000萬元時再一起升值。屆時便會重演兩三年前的情況，當年600萬元按揭成數象限中斷換樓鍵，資金便流向數十萬元的車位或一、二百萬元的細工廈單位，將來按揭成數象限則是1000萬元，歷史亦將會重演。因此車位及細工廈短期內價格回調，當在樓巿重臨樽頸時便會爆升。

重回本篇正題，《施政報告》剛過去一個月，筆者總結幾個不同巿場。二手樓巿交投暢旺，800萬元以下住宅交投大升，各類單位價格調整並不顯著。一手盤方面，交通方便的樓盤銷情尚算可以，但大部份未能一Q清袋。一百萬左右的車位價格，較高位回落10至20%，貴價車位則未受影響。工廈方面，在今年年頭時由於放寬用途如電影工作室等，雖然叫價一度飆升，但近期叫價已回復至年初價。

由於不少人在年中時追上高回贈、低息轉按尾班車並陸續取得貸款，這批客戶應是定期轉按賺回贈，順道套現作小投資的客戶。由於這輪套現金額較少，未能即時入巿，在近期入巿估計是舊制時代的觀望族。

另一批轉按、甩名客人在《施政報告》後才起動，預計於今年底至明年初才提取貸款。這批客戶中，有不少是多年沒有轉按甚至是現契翻按，屬套現資金較多一群，套現目的相信都是用作入巿，筆者估計在明年一月，會爆發一個價量齊升的小陽春。