新居屋揀樓 2019 攻略 – 雍明苑

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雍明苑 位於將軍澳至善街5號,即是現時新私樓Savannah 旁,屬於將軍澳站邊陲位置,可說是旺中帶靜。

房委會雍明苑簡介

雍明苑由兩座大廈組成,每座樓高26層,A、B座的標準層單位數目分別為30及38個,十分驚人,電梯數目並不依比例增加,住戶輪候電梯時間屬隱患。

屋苑的細單位比例極高,無房及一房單位佔單位數量的 79%,提供185個282至287平方呎無房、916個372至384平方呎一房、242個440至495呎兩房及52個568呎三房單位,總共1395個單位。售價介乎1,827,900至4,559,000元之間,實用呎價介乎6500元至8000元左右。預計關鍵日期是2020年8月31日。

由於細單位比例較高,附近環境雖說舒適,但購物不算太方便,相信雍明苑的去貨速度較慢。

圖1 雍明苑位置
圖1 雍明苑位置

屋苑範圍內的公用建築物

在雍明苑至善街入口旁,有一座「政府屋宇(服務設施大樓)」,在公契內得知屬第二期發展,即可能在屋苑入伙時仍未完成建築工程,亦由於不屬同一工程期數及公契範圍所管,在屋苑簡介未能找到有關建築物的圖則。翻查維基百科,該建築物樓高四層,屬綜合服務設施。B座極低層4至7室的景觀將會受阻。

屋苑東北角有一座零售及商業大樓,在公契內能找到圖則。連天台層的機房在內共有三層高。商場地下是商舖及公用設施、一樓有約一半屬商業樓面另一半屬辦公室、二樓是辦公室。有趣之處是該商場設在人煙疏落的海濱一方,將來究竟能吸引甚麼商舖進駐實在是一大疑問。B座極低層的23至30室的景觀將會受阻。

圖2 雍明苑東北角的零售及商業大樓
圖2 雍明苑東北角的零售及商業大樓
圖3 政府屋宇(服務設施大樓)
圖3 政府屋宇(服務設施大樓)

景觀

雍明苑向東是將軍澳「 東面水道 」(跟雍明苑售樓資料簡介的名稱),可享河景。再東面是已修復堆填區,現時部份地方興建了草地足球場及竉物公園。南北兩面分別是私人屋苑Savannah 和海翩匯。

圖4 雍明苑發展項目的布局圖
圖4 雍明苑發展項目的布局圖

座向分析

雍明苑分為A、B兩座,南北互望。A座3至10室及B座18至35室,即都是大廈靠東的一邊,只有12層高,這設計下,屋苑的內園單位將相對開揚及有光入屋。

A座

1至6室向北,面向內園,望B座,算是困樓境。向東的26至30室雖屬內園景,但望穿A、B座之間便望向將軍澳東面水道(圖5中淺藍色)及已修復的堆填區第一期(圖5中綠色)。後面的環保大道亦被土坡遮擋,有山有水又有有遠景之餘又完全看不到主要道路,喜歡幽靜的住戶應會愛上這個景觀。

7至12室及17、18室向南,面向新盤海翩匯(圖4中黃色),當中7及8室算較貼近海翩匯1座,而海翩匯1座樓高只有11層,所以的中高層單位的景觀不會受到阻礙。

13、14室向東,在自身屋苑與海翩匯之間可望隔岸的的堆填區第一期(圖5中綠色),對於居民來說「果一片綠色」屬心擴神怡還是有潛在隱患,也許要問一下住在附近的朋友了。本身A座的3至10室只有12層高,14室的13樓以上單位可享較開揚景觀。

15、16室及21至25室向西,面向播道書院(圖5中粉紅色),該學校的小型足球場在校園內貼近雍明苑的一方,估計在小息或集會時會帶來一定的噪音滋擾。播道書院樓高大約等於住宅的7至8層,會遮擋雍明苑A座15、16室及21至25室低層單位的景觀。

19及20室向北,低層望向政府綜合服務大樓(圖5中深綠色),暫時的資料是四層高,超低層單位會的景觀會受到阻礙。

B座

1室及34至38室內園向南,望A座,屬困樓景,而且兩旁均有同座單位遮檔陽光及景觀,屬困中之困。2、3室向東及31至33室向西單位互望,但總算可望穿A、B座之間的空間。

4、5、10及11室向西單位,望至善街,在現時的平面圖內未有發現任何暖減噪音的設計,相信至善街的道路噪音並不嚴重。對面是一個地圖上沒有名稱的公園,在網上翻查資料,該公園屬於怡明邨,相信被收回發展的機會不大,景觀應有保證。4、5室前面的政府綜合服務大樓(圖5中深綠色),暫時的資料是四層高,超低層單位會的景觀會受到阻礙。

6、7向西南望A座,景觀不過不失,因西南方是學校,窗外向右前方望算是開揚。

8、9向東北望至善街、14至19室向東北及20至22室向西北面向新盤Savannah(圖5中橙色)。14至22室所對的Savannah 3C座只有21層高,由於私樓樓層高度通常比居屋高,雍明苑頂層單位可能僅與Savannah 平排。

10及11室向西,低層望向政府綜合服務大樓(圖5中深綠色),暫時的資料是四層高,超低層單位會的景觀會受到阻礙。

向東的12及13室,中低層單位只有自身屋苑與Savannah 之間的小罅景,高層單位因Savannah 3C座及本身大廈靠東單位只興建至12樓,而享有較濶景觀。

23至30室望將軍澳東面水道(圖5中淺藍色),隔岸是已修復的堆填區第一期(圖5中綠色),對於居民來說「果一片綠色」屬心擴神怡還是有潛在隱患,也許要問一下住在附近的朋友了。屋苑的商場坐落在這一方(圖5中紫色),樓高三層,超低層單位會的景觀會受到阻礙。

圖5 景觀座向平面圖
圖5 景觀座向平面圖

各座戶型分佈

雍明苑提供無房、一房及兩房戶型。

無房單位共有185個,實用面積282至287平方呎,分別為87個無側窗無房及98個有側窗無房,兩者的主要分別是有否設置側窗。

一房房單位共有916個,實用面積372至384平方呎,單位內籠間格完全一樣。

兩房單位共有242個,實用面積440至495呎。單位的客廳、廚房、廁所及其中一個房間與其他一房單位無異。不過第二個房間大小共有四種,分別為2.15米x2米(細房)、2.55米x2.9米(中房)、2.55米x3.15米(大房)及2.55米x3.5米(特大房)。這四種房間的內籠面積最細為46.3平方呎,最大為96平方呎,相差近50平方呎。

三房單位共有52個,實用面積568呎。單位是B座3及4室,並非坐擁最理想的景觀。當然,作為屋苑內唯二的三房單位,受觀迎程度與景觀不會成正比。

雍明苑戶型分佈表 (括號內是消耗表的標示)

無側窗無房
(0A)
有側窗無房
(0B)
一房
(1)
兩房細房
(2A)
8798916178
兩房中房
(2B)
兩房大房
(2C)
兩房特大房
(2D)
三房
(3)
26122652

消耗表

以景觀來說,向東望的單位可享最開揚景觀,而且屋苑AB座本身靠東的單位樓層較矮,不會遮擋自己視線,視野較好。不過向著復修推填區,也許是一個不安因素。

 

圖6 雍明苑A座消耗表
圖6 雍明苑A座消耗表
圖7 雍明苑B座消-耗表
圖7 雍明苑B座消-耗表

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