2020 樓巿預測 – 樓價走勢分析

2020 樓巿預測 樓價走勢 分析
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每隔一段時間,筆者便會根據巿況及最新的差估署指數推測樓巿走勢,所採用數據的是差餉物業估價署的較受歡迎屋苑的售價指數年度變化圖。自有數據以來,以谷底計這個圖表已經歷了九個週期,週期的間距是24個月至39個月,上一個週期的谷底在2016年6月,距今己39個月。

今年初的小陽春早在一月開始,當時的年度變化是+0.7%,在四月時已颷上+3.7%。筆者一度認為一月是年度變化的谷底。可是,隨後中美貿易戰在5月初升溫、本港亦於6月開始發生了社會運動,在今年5月,樓價指數在五月以338.0見頂,8月報331.9,年度變化亦回落至-1.0%。

就圖1 所見,年度變化已接近谷底的趨勢線,在2019年9月,趨勢線的下限是大約-2.2%;2019年12月,趨勢線的下限是大約-1.6%;2020年4月,趨勢線的下限是大約-0.8%。由於去年同期樓巿開始大跌,由8月的高位下跌10%至12月見底,假設年度變化只是橫移或向上的幅度不大,即表示實質樓價指數仍然會下跌。

較受歡迎屋苑的售價指數 - 年度變化
圖1. 年度變化

假如年度變化貼近趨勢線下限走,樓巿最悲觀的情況在今年12月見底,指數是297,比現時計下跌大約10%,比今年5月的歷史高位下跌約12%。隨後,跟隨今年1至7月的升巿,加上在2020年7月,谷底趨勢線下限接近0%,即以年度計,出現樓巿指數永遠只會比往年貴的狀況。由此推測,樓巿指數於明年4月將重返329點,與最近期指數接近。

估計指數
圖2. 估計指數

自有樓巿指數至今,年度變化的週期均在24至39個月之間,上一個谷底發生於2016年6月,今年9月將會是第39個月,理應是另一個谷底。不過,歷史上也發生過谷底回彈乏力的情況。於1997年本港經歷金融風暴後,樓巿於2003年沙士時才迎來終極一跌,年度變化在2001年2月反覆浮沉至2003年6月才正式反彈,完成了自1998年10月起28個月加28個月的週期。

今年的香港受是中美貿易戰的外在影響,內部亦遇上社會運動,與1997年至2003年期間的情況類似。假如年度變化走勢跟1997年至2003年間接近,將有約兩年多的時間窄幅上落。但由於年度變化的趨勢顯示將永遠處於正數,即意味著樓巿仍然會一年比一年高,準買家應留意未來兩三個月的入巿機會。

非魚論市——未來兩年樓市前瞻

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