非魚論市——未來兩年樓市前瞻

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【頭條日報-星之谷專欄】上星期筆者講及差估署樓巿指數於剛過去的12月見底(302.0),不過由於最近三個月屬臨時數字,1月的臨時指數與12月相近,可能正式於1月見底(303.5),比較切合巿況。

筆者預測時,主要是根據年度變化的規律估計(詳見北斗星按揭網《樓巿前瞻》系列)。樓價指數與年度變化不一定同時到頂或到底,具體一點來說就是距離與速度的關係一樣。

樓巿指數自1979年推出後,年度變化看來有一定規律,周期方面,每個谷底與谷底之間的周期,介乎18至45個月,至今經歷11個周期,除卻最初期的兩個特別長或短的周期,其餘周期介乎24至36個月,平均為31個月。幅度方面,除了1998至2003年的那一次,年度變化反彈後的頂位,樓價仍比一年前低之外,其餘周期都出現一個一年內樓價指數上升最少20%的情況。

今次的跌巿中,1月及2月年度變化分別是+0.8%及+0.4%,仍然未見底反彈,筆者假設2月是年度變化谷底。對上一個年度變化谷底見於2016年6月(年內下跌9.7%),至今年2月為止是32個月,與過去平均周期31個月接近。筆者估計新一個周期長度約30個月,即是2021年8月再次見底,以中間位取高峰期的話,即2020年5月見頂。

在圖表中會發現,年度變化波幅的谷頂及谷底都落在趨勢線內,而該趨勢線不斷收窄。谷底趨勢線將於2020年10月觸及零,意味屆時樓價只會永遠向上。由於趨勢線不斷收窄,終有一日會令年度變化進入沒有波幅,似乎需要出現一件石破天驚的事情才會有突破。

2020年5月的趨勢線谷頂是13%,即是2020年5月樓價指數,會比2019年5月的最多高13%,筆者上一篇「將迎來一個一年內升20%的大升巿」的預測應修正為13%。按目前走勢,今年5月指數將達330,明年5月將高達372.9,從低位反彈23.5%。

星之谷地產

子非魚

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非魚論市——未來兩年樓市前瞻

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