按揭入門

樓花期轉名的限制

作者:

子非魚

2018-02-28

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一手樓花期內除名、加名、轉名的限制

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上一集說到新盤上名時，假如受限於售樓條款下需兩名親屬共同持有，同時考慮到將來會進行除名的話，不少人以大比數的分權契例如1比99的比率持有。這一篇，先講解一下購入新盤後，對於除名的限制、時間及費用等。

樓花期內可否轉名？

如有細心留意一手樓花的買賣合約，會留意到當中都會有一個條款，就是在簽署臨時買賣合約後，買方不得為該單位進行任何提名，即是不能更換買家(即是轉名)或加入另一買家(即是加名)。另一方面，如果AB兩位買家，之中，買家A如想進行除名，並將名下業權轉讓至B，這個動作也會被理解為提名B接手A的業權，所以亦被禁止的。這個限制將在物業成為現樓後，即當買家簽訂轉易契並真正成為業主後便會自動解除。所以，在樓花期內，買家是不能進行轉名、加名及除名的。

轉名、加名及除名的日子

由於簽署臨約後直至成交前均不可進行轉名、加名及除名，想除名的話便要等物業成交後了。由於在成交後的一個多月，發展商指定的律師樓通常忙得不可開交，難以處理物業轉名或轉按等手續。即使買家採用自己相熟律師樓，亦要等待發展商指定律師樓集齊公契及入伙紙等文件才能交到買家相熟律師樓手上，時間上亦不會節省多少，所以買家應預期最快在單位成交後2個月才可成功除名及轉按。

轉名、加名及除名的手續及費用

當新盤落成並完成所有手續成為現樓後，對於轉名及按揭等手續便與一般二手樓無異。現時，業主如想進行按揭申請，銀行可最遲可在獲得環聯信貸紀錄後三個月內發放按揭貸款，在扣去收樓後頭兩個月的律師樓繁忙期，大約在收樓前一個月左右便可以接觸銀行入紙申請按揭了。

除名牽涉的費用

直繫親屬之間的住宅交易，無論接收業權一方是否香港永久居民或是否持有本地住宅物業，均可豁免繳付第1 標準第1 部稅率從價印花稅(即是15%印花稅)而只需繳付第二標準稅率從價印花稅(即200萬元樓價繳付$100元那種)。

這裏要注意一點，有些一手樓花在售出單位時的加名限制，所定義的直繫親屬跟印花稅條例下的定義有所不同，有些發展商會容許祖父母、外祖父母、孫兒孫女及外孫兒外孫女作為聯名業主。但在印花稅定義的豁免情況則有所不同，直繫親屬是指父母、兄弟姊妹、子女及夫妻間的交易才能申請豁免。對於爺孫配的組合，除了不能因直擊親屬間的交易而豁免繳付第1 標準第1 部稅率從價印花稅外，假如簽立臨約後不足三年內由爺爺轉名給孫兒，還需要繳付額外印花稅。

與二手物業除名一樣，由於有業權上的轉移，所以一定要交由律師樓處理，假如是近親間的交易，可交由一個律師辦理，費用大約7,000元左右。

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