地產

【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(三) – 屋苑設施

作者:

子非魚

2019-04-08

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在第一及第二集裏，筆者介紹了如何解屋苑外圍情況及找出樓層實際高度的方法以估計將來的景觀，這篇將會介紹如何閱讀平面圖以了解屋苑設施與單位內部構造。與前兩篇一樣，除非特別註明，下列的的圖片來源及頁數均以煥然懿居售樓說明書及價單為準。

屋苑設施

購買新私樓，一般人都會看重屋苑的會所及泳池等設施，可是在售樓說明書內，有關會所的設計等都不會太詳細記載，後段將詳細講述原因。

其實，比較多人忽略但極為重要的是由屋苑負責管理、保養及維修的公共設施。這些設施有些屬屋苑私人範圍內，亦有些是容許非屋苑住戶亦可使用的公眾地方。除了管理及保養費用外，不同設施有不同的潛在問題，以下是一個較常見設施列表。有些設施建成後交回有關部門管理，有些是屋苑結構性設施，需自行付費維護。

屋苑常見的設施

設施	潛在問題
停車位	數量足夠與否
垃圾車及貨車位	潔淨與噪音問題
垃圾房	潔淨與臭味問題
穿過屋苑範圍的公用走道或馬路	保安及噪音問題
公眾可進入的花園	保安及噪音問題
公共運輸交匯處	噪音問題
公共運輸的通風設備	外觀及噪音問題
商場的通風或冷氣設備	外觀、噪音、熱氣及氣味問題
渠道	瘀塞及水浸風險
斜坡	危險及長遠維修成本

住客會所

買家比較關心的通常是屋苑會所設施，可惜期望越大、失望越大，通常在公契及售樓說明書上不會把會所設施詳列在單內。其主要原因是大廈公契是一份法律文件，當落實後如想有任何修改的程序非常複雜，甚至需要向地政總署等部門申請。而售樓說明書是發展商向買家要約出售的文件之一，落實了在售樓說明書內的資料，假如將來不能兌現，亦構成一個潛在的重大糾紛。

因此，公契及售樓說明書裏只會提及屋苑會所的名稱及所在的位置等，其他一切內容均不會詳盡介紹。準買家只能從截面圖(圖1)察看會所的層數及估計大約規模。有些時候，會所與住宅或停車位位處同一層，因發展商需公佈有關層數的平面圖而令準買家可一窺會所的平面圖。如果想對會所設施有早一步的了解，應參觀示範單位並視察會苑模型或其他廣告內容了。

雖則如此，由於室外泳池是永久性的結構，一般亦不會改變用途，所以通常會在平面圖上列出，發展商亦可以「池景」作為內園單位的賣點。

停車位

近年的新發展項目，由於發水比例限制，同時，政府亦想鼓勵大眾採用公共交通公具，巿區或近港鐵站的項目批出的車位數目偏少。就以煥然懿居來說，只有22個住客停車位、1個暢通易達停車位及2個電單車停車位，另外有6個商業停車位、2個住客上落貨停車位及3個商業上落貨停車位。項目有總共493個住宅單位，雖說有超過七成屬於無房或一房單位，車位需求相對大單位較少。但屋苑只有22個住宅車位，車位比例只有22間住宅對1個住戶車位，離傳統屋苑的6比1至8比1低出一大截，造成新入伙屋苑的車位需求緊張，甚至導致同區車位亦水漲船高。

煥然懿居售樓書中，只有地庫及地下的停車位平面圖(P 32 & P 33)，即是其他樓層並沒有停車位。有趣的地方是，平面圖上發現有車輛用升降機(圖1中紅圈示)，所有住客停車位均在地庫，即是住戶泊車取車均需要使用電梯上落。

筆者勾出了住宅層的平面圖，與平台層、地下及地庫層配對，發現綠色框標示的的貨用升降機將直達地下及地庫層。所以住客可以取車後車接乘坐電梯回家。

由於2樓與3樓沒有停車位，所以售樓書並沒有有關層數的平面圖，所以無沒得知該兩層的設計。有些屋苑的基座每層都有停車場，準買家便可借機一窺將來的商場設計及從住宅進出商場的其他閘口位置了。

新樓停車場平面圖例子 — 圖2. 發展項目中的停車位的樓面平面圖(P 32 & P 33)

新樓住宅層前往地下及地庫層的升降機之平面圖例子 — 圖3. 住宅層前往地下及地庫層的升降機

垃圾房

在1座住宅層的平面圖中(P. 22)，會見到一個垃圾及物料回收室(圖3 藍圈示)，第2座亦有類似設施。在靠近垃及房的電梯(綠圈示)，向垃圾房的一端有門口位，工作人員可以直接在這個位置將垃圾收集箱推到電梯內，不用途經分層電梯大堂。

另外，準買家亦可以從上圖3看到，該貨用升降機將停地下層，相信垃圾收集車將泊在住宅貨用停車位等候上落垃圾收集箱。不過奇怪的是，2座那一邊的貨用升降機在地下層，沒有通道前往住宅貨用停車位，究竟將來入伙後，2座的垃圾收集箱會經地庫轉乘車用升降機回到地下層，還是會經屋苑平台轉往1座轉乘貨用升降機呢?

其他設施

在煥然懿居的發展項目的佈局圖(P. 18)，會見到1座東面有三組冷卻設備，但是沒法得知該組設備所在樓層。不過，對比了立面圖-D (P. 69)，可以發現該三組冷卻設備設於1樓，與1座的住宅單位有一定距離，而且5樓單位設有平台，亦可遮擋部份噪音。雖則如此，1座C至F室的中低層單位可能要有心理準備，會有一定的熱氣及噪音影響。

在2014居屋美柏苑的售樓說明書的發展項目的布局圖(P. 22)，會見到美柏苑屋苑內的三個設施，分別為與翠景花園之間的護土牆、與北面山坡之間的堅硬泥石屏障及與碧田街之間的隔音屏障。屋苑內有護土牆及泥石屏障，即是緊貼著山坡。雖然近年的工程規格嚴慬，已鮮有聽到山泥傾瀉等問題，但維護護土牆及排水系統需一定成本，屋苑亦需為管理範圍內的潛在風險購買保險，保險公司亦肯定有將此因素打在保費費內，從而轉嫁給小業主。另外，設有隔音屏障亦即意味著設計時已預算受到交通噪音的影響，所以即使買家未能親身到現場，亦可從此而預計那個方向的道路噪音會較嚴重。