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【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(四) – 單位分層平面圖

作者:

2019-06-29

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這個「深入了解售樓說明書及價單」大長篇裏，筆者在頭三篇由屋苑外的景觀講解到屋苑內的設施，這篇將詳細講解單位平面圖。與前三篇一樣，除非特別註明，下列的的圖片來源及頁數均以煥然懿居售樓說明書及價單為準。

Budget 先決買家應先參閱價單

假如是準買家的話，相信對於大部份人來說都是budget 先決，尤其是當單位售價超過600萬的按揭成數象限時，籌集不了首期是死結。對於budget 有限的準買家來說，應先在價單或由各地產代理制作的精簡版消耗表中找到符合budget 的單位，才開始詳閱售樓說明書的相關戶型資料。

標準戶與特色戶

一般而言，在一座多層住宅大廈裏，除了頂樓及最低層單位外，其餘層數的單位每層的間格都一樣，一般稱為分層標準戶。

在一手樓的售樓說明書內，只要不同層數的間格或呎吋有差異，便需要分別以不同頁數列印出來。一般來說，比較多層數共用同一款平面圖的便被稱為標準層平面圖，在樓盤廣告上亦多數以標準層平面圖作為宣傳。

當然，有時也會有例外，在大廈中間的層數出現特色戶。例如銅鑼灣yoo Residence，28樓或以下的A室採用複式設計，下層客廳，上層睡房，單位大門設於客廳層，譬如5樓A室，客廳位處5樓，睡房位處6樓，單位大門只設於5樓。

毗鄰的B室，因要遷就A室大門而令不同樓層的間格有所分別。譬如在6樓，對於A室來說是睡房層，沒有大門，B室的大門便開在電梯大堂旁，正對C室，B室室內多了一個頗大的玄關。在5樓，因為要預留空間給A室客廳的大門，所以B室的大門縮後了，不設玄關，兩種不同間格的B室，實用面積相差44平方呎。

以yoo Residence 而言，戶戶複式的A室一般被稱為特色戶。至於B室，與其他屋苑樓宇的設計比較，其實沒有甚麼特色，雖然在自己的大廈裏有梅花間竹的分別，便不會被稱為特色戶了。至於屋苑5樓的連平台戶，及30至32室的巨型單位，都會被稱為特色戶。

有關yoo Residence 的平面圖，讀者可在Google輸入關鍵字「yoo residence 平面圖」參考。

煥然懿居標準層

對於煥然懿居來說，部份5樓單位設有平台，而6至36樓單位的間格一致，所以平面圖分了5樓一頁，6至36樓一頁，6至36樓的平面圖便可說是標準戶平面圖。

筆者在研究一個屋苑的圖則時，通常會從標準戶平面圖入手。因為標準戶的單位數目多，能購買到的機會較大，樓上樓下單位只差景觀及高度，價錢亦容易比較。

從外而內看平面圖

假如想有系統地將全個盤的細節看完，最好從外而內看。譬如筆者在這系列中，首先從交通、地區、以至於週圍環境開始，逐步研究樓盤的大致環境。在閱讀樓層及單位平面圖時，亦應如此。

譬如煥然懿居1座標準層，從整個平面圖一看，可以看到幾個單位有潛在缺點的情況，將來在二手巿場推出，準買家在有選擇之下，亦會考慮這些分別而對不同單位在心目中有個秤重分。

1.A、B、G及H室因與中軸成一定角度，所以部份間格有斜角，即所謂的鑽石型
2. D及E室被左右單位夾在中間，所以只會有單邊窗
3.留意垃圾房位置，一般住宅的垃圾房門開在電梯大堂，但煥然懿居的垃圾房門開在消防梯旁，而垃及房有通道連接電梯，不會經過電梯大堂，所以旁邊的住戶(例如G及H室)影響有限
4.A室的客廳露台旁邊是自己的冷氣機平台，亦正對著H室的冷氣機平台，會受到一定程度的噪音及熱氣影響
5.
A
室的客廳露台旁邊是自己的廚房，亦斜對著
H
室的廚房，會受到一定程度的油煙及氣味影響

鑽石型單位

傳統的十字型大廈，相鄰單位的客廳呈直角，可望到對方客廳的情況之餘，有時甚至緊貼至觸手可及。由黃埔花園年代起，香港開始有了鑽石型單位一詞。鑽石型單位的設計原意是把相鄰單位的客廳窗戶角度同時扭向街外，使窗戶並排，便不會看到隔離單位的客廳了。名稱上，鑽石型單位聽起來貴格，實質上，在一般人心目中與「三尖八角」劃上等號。

黃埔花園不少期數的單位，都配有鑽石型客廳，其主要問題是客廳的主體部份呈五角型，擺放梳化與電視櫃之間難以配合，沒理由電視與梳化傾側。尤其是在大牛龜電視的年代，想轉動電視機，需要另加大型托盤。有些人索性將電視櫃與梳化拉成平排，並在櫃背另加一個三角型的飾櫃解決問題。

傳統直廳，只要度好呎吋，便可隨時找傢俬舖購買現成、合呎吋的儲物櫃。但鑽石型單位需訂造傢俬，時間和金錢上也是負擔。

後來，有些大廈的設計比較人性化，將鑽石型的斜角位置放在廚房或入口玄關，由於大部份人都會為廚房訂造廚櫃，而部份地方的斜角並不影響廚房工作和放工具。而在入口玄關方面，本身大門開合的地方已不能擺放傢俬，所以影響較微。

例如煥然懿居1座H室，單位的入口玄關呈五角型，不過在靠近廚房一邊的牆身較長，可以放置儲物櫃及鞋櫃，另一邊的牆身斜角位，在短距離下連接了客廳的直身牆，所以該玄關沒有浪費空間。廚房本身除了開門位置擋著雪櫃，不太方便外，比較大的問題是沒有位置擺放工作枱，例如切菜斬雞的針板，這個是土地問題而不是鑽石型廚房的問題了。

被夾在中間單位

被夾在中間的單位有頗多問題，筆者認為有budget 的話也應盡量避免購入。

1.現時新樓不設鐵閘，所有住戶都關上大門，被夾在中間的單位只有單邊窗，不會有空氣對流
2.在有限的窗戶濶度下，難以留空間給廚房及廁所放置窗戶，所以多數會採用開放式廚房及黑廁。
3. 由於廚房及廁所排氣都要設在向街的一邊，這類單位的客廳或睡房旁便會是排氣口，構成一定的氣味及衛生問題
4.燃氣熱水爐需要接駁鮮風供應，由於熱水爐通常放在廚房或廁所，但這類單位的廚廁距離窗戶較遠，難以接駁鮮風槽，所以這類單位多數會用電熱水爐及煮食爐，亦順理成章的採用消防限制較少的開放式廚房，以增加客廳的空間感。以往，儲水式電熱水爐比較麻煩的是要預早開制煲水，另外，在冬天需用較大熱水量時，可能會出現中途缺熱水的困境，不過現時的電熱水爐已採用即熱式，不用擔心這個問題。至於電煮食爐，不少人也會嫌其「唔夠鑊氣」及煮食較慢，對於經常煮飯的家庭來說是一大缺點

戶數較多的新盤，通常也會發現這類被夾在中間的單位，而通常也會無可避免地配上黑廁及開放式廚房。不過，居屋戶數也夠多吧？但為何不會出現黑廁及黑廁呢？

筆者就以2019居屋雍明苑為例，圖2中，上方是原本的設計，為了廚房及廁所設置通風窗，便需要在每對單位之間留天井位(藍圈示)。可是，為了這個天井位，大廈走廊便要加長(紅圈示)。對於呎吋必爭的私人發展商來說，在地積比上限下，浪費了的走廊空間即是浪費了可售面積，結果索性把天井刪除，將單位拼在一起。假如居屋也用這個方式興建的話，就會形成下方的設計，並採用黑廁及需要開放式廚房了。

公共設施位置

在每層的公共設施，筆者必定會查閱垃圾房的位置及設計。

垃圾房的位置及將垃圾運送的方法亦要細心研究。較近期的屋苑，多數會採用垃圾收集箱收集及運送垃圾，住戶可各自把垃圾投進垃圾房內的垃圾收集箱。清潔工人會定時把垃圾收集箱經電梯運走。這種型式的垃圾收集過程比較衛生，因為垃圾不會放在地面而弄污地方，密封式的垃圾箱也不會傳出太多臭味。不過始終也不是百份百封好，在垃圾房旁的住戶始終也有臭味及衛生隱患。

有些舊式屋苑，會在垃圾房內設有一條垃圾槽，由每樓層直通地下。香港也曾發生過不少因操作或清潔垃圾槽的意外，許多年前還有小朋友誤墮垃圾槽的意外。

垃圾槽除了是潛在的意外發生點之外，對於垃圾房旁的單位也會構成一定的噪音滋擾。因為在倒垃圾的時候，垃圾槽門蓋的開合聲及垃圾在垃圾槽內滑動或碰撞的聲音也不少，有些屋苑由住戶自己操作垃圾槽，假如夜欄人靜時倒垃圾的話，睡著被嚇醒也不為奇。有些管理署會將垃圾槽鎖上，讓住戶將垃圾包好放在垃圾房內，讓清潔工人定時清潔，雖可避免對不熟操作的住戶成危險，但同時，垃圾留在垃圾房內的時間及污跡，總會發出臭味及帶來衛生問題。

其他單位的設施

在單位窗外的景觀，除了週圍的樓景、海景和山景外，還要考慮大廈本身的設施。

窗房排氣口、來水喉、來氣喉及去水渠等，除了有礙觀瞻外，廚房排氣口會帶來油煙、熱水爐出風口帶來熱氣、去水渠會有潛在的衛生隱患。可是，在樓書內並不會顯示外牆的設施舖設的情況。

一般來說，廚房抽油煙機出口、升盤、坐廁及浴缸去水渠通常會由廚廁以最短的距離走到外牆，抽氣會直接排放，去水渠會先由另一條向橫走的去水渠接駁後駁到垂直的大渠到地面。近期的新盤，洗衣機通常設於煮食爐下，所以通常廚房有兩組去水渠(升盤及洗衣機)，而廁所有三至四組去水渠(企缸、洗手盤、坐廁及地台去水)，至於實際情況，會否裝置金屬襯飾遮蓋去水渠，則要到收樓時才知曉了。

以下是煥然懿居T1A/J室去水渠走線的估計圖，A室的露台應會望到J室的去水渠系統及廚房油煙出氣口。而由於A室及J室中間形成了一個天井位置，廚房油煙難以吹散，所以A室的客廳容易接收到自己及其他單位傳出的油煙味。

另一方面，A室的露台會望到J室的兩個空調機平台，夏天時有機會接收到附近空調機的噪音及熱氣。

煥然懿居平台層(特色戶)

煥然懿居屬巿建局重建物業，定位介乎私人樓與政府樓之間，戶型變比不會有太大突破。不過由於巿建局需要自負盈虧，有時會比一般資助房屋想多售出一點私人空間。譬如煥然懿居部份五樓單位設有私人平台，面積由15平方呎至267平方呎不等，在計算實用面積時，該平台不會被計算在內，但住客可以獨立享用平台空間，屬於增值之處。

例如1座5樓G室，單位實用面積449平方呎，平台面積159平方呎，而在平台上還有一個標示為公共空間、大約5平方呎的地方，該空間只是名義上保留給屋苑使用而已。

特色戶的貓與狗

天台或平台的特色戶要留意兩種動物，貓與狗。筆者指的不是指真的貓或狗，而是英語Cat及Dog。為了方便工作人員進出公用地方以應付維修或清潔需要，在平台或天台會設置Dog House 或Cat ladder。Dog house 意思是在平台上突出的部份，有蓋或門讓工作人員進出。Cat ladder是直梯，又稱貓梯或擒梯，是供工作人員在外牆上落的梯。

在平面圖中見到這兩種設施的話，幾乎可意味著工作人員可隨時進出這些地方。煥然懿居1座5樓F室與G室中間的天井便設有一個Dog house，工作人員可隨時出入，而G室的廁所企缸旁有玻璃窗，住戶需留意會否乍洩春光了。至於該位置的廚房及客廳窗，也隨時會見到工作人員工作而嚇自己一跳的情況。另外，煥然懿居不設隔火層，該天井即是在36層的底部，不見天日之餘，樓上掉落的垃圾或污水也許會積聚而容易造成衛生問題。