【一手新樓】深入了解售樓說明書及價單(四) – 單位分層平面圖

-廣告-

這個「深入了解售樓說明書及價單」大長篇裏,筆者在頭三篇由屋苑外的景觀講解到屋苑內的設施,這篇將詳細講解單位平面圖。與前三篇一樣,除非特別註明,下列的的圖片來源及頁數均以煥然懿居售樓說明書及價單為準。

Budget 先決買家應先參閱價單

假如是準買家的話,相信對於大部份人來說都是budget 先決,尤其是當單位售價超過600萬的按揭成數象限時,籌集不了首期是死結。對於budget 有限的準買家來說,應先在價單或由各地產代理制作的精簡版消耗表中找到符合budget 的單位,才開始詳閱售樓說明書的相關戶型資料。

標準戶與特色戶

一般而言,在一座多層住宅大廈裏,除了頂樓及最低層單位外,其餘層數的單位每層的間格都一樣,一般稱為分層標準戶。

在一手樓的售樓說明書內,只要不同層數的間格或呎吋有差異,便需要分別以不同頁數列印出來。一般來說,比較多層數共用同一款平面圖的便被稱為標準層平面圖,在樓盤廣告上亦多數以標準層平面圖作為宣傳。

當然,有時也會有例外,在大廈中間的層數出現特色戶。例如銅鑼灣yoo Residence,28樓或以下的A室採用複式設計,下層客廳,上層睡房,單位大門設於客廳層,譬如5樓A室,客廳位處5樓,睡房位處6樓,單位大門只設於5樓。

毗鄰的B室,因要遷就A室大門而令不同樓層的間格有所分別。譬如在6樓,對於A室來說是睡房層,沒有大門,B室的大門便開在電梯大堂旁,正對C室,B室室內多了一個頗大的玄關。在5樓,因為要預留空間給A室客廳的大門,所以B室的大門縮後了,不設玄關,兩種不同間格的B室,實用面積相差44平方呎。

以yoo Residence 而言,戶戶複式的A室一般被稱為特色戶。至於B室,與其他屋苑樓宇的設計比較,其實沒有甚麼特色,雖然在自己的大廈裏有梅花間竹的分別,便不會被稱為特色戶了。至於屋苑5樓的連平台戶,及30至32室的巨型單位,都會被稱為特色戶。

有關yoo Residence 的平面圖,讀者可在Google輸入關鍵字「yoo residence 平面圖」參考。

煥然懿居標準層

對於煥然懿居來說,部份5樓單位設有平台,而6至36樓單位的間格一致,所以平面圖分了5樓一頁,6至36樓一頁,6至36樓的平面圖便可說是標準戶平面圖。

筆者在研究一個屋苑的圖則時,通常會從標準戶平面圖入手。因為標準戶的單位數目多,能購買到的機會較大,樓上樓下單位只差景觀及高度,價錢亦容易比較。

從外而內看平面圖

假如想有系統地將全個盤的細節看完,最好從外而內看。譬如筆者在這系列中,首先從交通、地區、以至於週圍環境開始,逐步研究樓盤的大致環境。在閱讀樓層及單位平面圖時,亦應如此。

譬如煥然懿居1座標準層,從整個平面圖一看,可以看到幾個單位有潛在缺點的情況,將來在二手巿場推出,準買家在有選擇之下,亦會考慮這些分別而對不同單位在心目中有個秤重分。

1.A、B、G及H室因與中軸成一定角度,所以部份間格有斜角,即所謂的鑽石型
2. D及E室被左右單位夾在中間,所以只會有單邊窗
3.留意垃圾房位置,一般住宅的垃圾房門開在電梯大堂,但煥然懿居的垃圾房門開在消防梯旁,而垃及房有通道連接電梯,不會經過電梯大堂,所以旁邊的住戶(例如G及H室)影響有限
4.A室的客廳露台旁邊是自己的冷氣機平台,亦正對著H室的冷氣機平台,會受到一定程度的噪音及熱氣影響
5.
A
室的客廳露台旁邊是自己的廚房,亦斜對著
H
室的廚房,會受到一定程度的油煙及氣味影響

煥然懿居T1標準層平面圖
圖1. 煥然懿居T1標準層

鑽石型單位

傳統的十字型大廈,相鄰單位的客廳呈直角,可望到對方客廳的情況之餘,有時甚至緊貼至觸手可及。由黃埔花園年代起,香港開始有了鑽石型單位一詞。鑽石型單位的設計原意是把相鄰單位的客廳窗戶角度同時扭向街外,使窗戶並排,便不會看到隔離單位的客廳了。名稱上,鑽石型單位聽起來貴格,實質上,在一般人心目中與「三尖八角」劃上等號。

黃埔花園不少期數的單位,都配有鑽石型客廳,其主要問題是客廳的主體部份呈五角型,擺放梳化與電視櫃之間難以配合,沒理由電視與梳化傾側。尤其是在大牛龜電視的年代,想轉動電視機,需要另加大型托盤。有些人索性將電視櫃與梳化拉成平排,並在櫃背另加一個三角型的飾櫃解決問題。

傳統直廳,只要度好呎吋,便可隨時找傢俬舖購買現成、合呎吋的儲物櫃。但鑽石型單位需訂造傢俬,時間和金錢上也是負擔。

後來,有些大廈的設計比較人性化,將鑽石型的斜角位置放在廚房或入口玄關,由於大部份人都會為廚房訂造廚櫃,而部份地方的斜角並不影響廚房工作和放工具。而在入口玄關方面,本身大門開合的地方已不能擺放傢俬,所以影響較微。

例如煥然懿居1座H室,單位的入口玄關呈五角型,不過在靠近廚房一邊的牆身較長,可以放置儲物櫃及鞋櫃,另一邊的牆身斜角位,在短距離下連接了客廳的直身牆,所以該玄關沒有浪費空間。廚房本身除了開門位置擋著雪櫃,不太方便外,比較大的問題是沒有位置擺放工作枱,例如切菜斬雞的針板,這個是土地問題而不是鑽石型廚房的問題了。

煥然懿居1座H室平面圖
圖2. 煥然懿居1座H室

被夾在中間單位

被夾在中間的單位有頗多問題,筆者認為有budget 的話也應盡量避免購入。

1.現時新樓不設鐵閘,所有住戶都關上大門,被夾在中間的單位只有單邊窗,不會有空氣對流
2.在有限的窗戶濶度下,難以留空間給廚房及廁所放置窗戶,所以多數會採用開放式廚房及黑廁。
3. 由於廚房及廁所排氣都要設在向街的一邊,這類單位的客廳或睡房旁便會是排氣口,構成一定的氣味及衛生問題
4.燃氣熱水爐需要接駁鮮風供應,由於熱水爐通常放在廚房或廁所,但這類單位的廚廁距離窗戶較遠,難以接駁鮮風槽,所以這類單位多數會用電熱水爐及煮食爐,亦順理成章的採用消防限制較少的開放式廚房,以增加客廳的空間感。以往,儲水式電熱水爐比較麻煩的是要預早開制煲水,另外,在冬天需用較大熱水量時,可能會出現中途缺熱水的困境,不過現時的電熱水爐已採用即熱式,不用擔心這個問題。至於電煮食爐,不少人也會嫌其「唔夠鑊氣」及煮食較慢,對於經常煮飯的家庭來說是一大缺點

戶數較多的新盤,通常也會發現這類被夾在中間的單位,而通常也會無可避免地配上黑廁及開放式廚房。不過,居屋戶數也夠多吧?但為何不會出現黑廁及黑廁呢?

筆者就以2019居屋雍明苑為例,圖2中,上方是原本的設計,為了廚房及廁所設置通風窗,便需要在每對單位之間留天井位(藍圈示)。可是,為了這個天井位,大廈走廊便要加長(紅圈示)。對於呎吋必爭的私人發展商來說,在地積比上限下,浪費了的走廊空間即是浪費了可售面積,結果索性把天井刪除,將單位拼在一起。假如居屋也用這個方式興建的話,就會形成下方的設計,並採用黑廁及需要開放式廚房了。

將軍澳雍明苑平面圖
圖3. 將軍澳雍明苑

公共設施位置

在每層的公共設施,筆者必定會查閱垃圾房的位置及設計。

垃圾房的位置及將垃圾運送的方法亦要細心研究。較近期的屋苑,多數會採用垃圾收集箱收集及運送垃圾,住戶可各自把垃圾投進垃圾房內的垃圾收集箱。清潔工人會定時把垃圾收集箱經電梯運走。這種型式的垃圾收集過程比較衛生,因為垃圾不會放在地面而弄污地方,密封式的垃圾箱也不會傳出太多臭味。不過始終也不是百份百封好,在垃圾房旁的住戶始終也有臭味及衛生隱患。

有些舊式屋苑,會在垃圾房內設有一條垃圾槽,由每樓層直通地下。香港也曾發生過不少因操作或清潔垃圾槽的意外,許多年前還有小朋友誤墮垃圾槽的意外。

垃圾槽除了是潛在的意外發生點之外,對於垃圾房旁的單位也會構成一定的噪音滋擾。因為在倒垃圾的時候,垃圾槽門蓋的開合聲及垃圾在垃圾槽內滑動或碰撞的聲音也不少,有些屋苑由住戶自己操作垃圾槽,假如夜欄人靜時倒垃圾的話,睡著被嚇醒也不為奇。有些管理署會將垃圾槽鎖上,讓住戶將垃圾包好放在垃圾房內,讓清潔工人定時清潔,雖可避免對不熟操作的住戶成危險,但同時,垃圾留在垃圾房內的時間及污跡,總會發出臭味及帶來衛生問題。

其他單位的設施

在單位窗外的景觀,除了週圍的樓景、海景和山景外,還要考慮大廈本身的設施。

窗房排氣口、來水喉、來氣喉及去水渠等,除了有礙觀瞻外,廚房排氣口會帶來油煙、熱水爐出風口帶來熱氣、去水渠會有潛在的衛生隱患。可是,在樓書內並不會顯示外牆的設施舖設的情況。

一般來說,廚房抽油煙機出口、升盤、坐廁及浴缸去水渠通常會由廚廁以最短的距離走到外牆,抽氣會直接排放,去水渠會先由另一條向橫走的去水渠接駁後駁到垂直的大渠到地面。近期的新盤,洗衣機通常設於煮食爐下,所以通常廚房有兩組去水渠(升盤及洗衣機),而廁所有三至四組去水渠(企缸、洗手盤、坐廁及地台去水),至於實際情況,會否裝置金屬襯飾遮蓋去水渠,則要到收樓時才知曉了。

以下是煥然懿居T1A/J室去水渠走線的估計圖,A室的露台應會望到J室的去水渠系統及廚房油煙出氣口。而由於A室及J室中間形成了一個天井位置,廚房油煙難以吹散,所以A室的客廳容易接收到自己及其他單位傳出的油煙味。

另一方面,A室的露台會望到J室的兩個空調機平台,夏天時有機會接收到附近空調機的噪音及熱氣。

 煥然懿居T1 A/J室去水渠走線(估計)
圖4. 煥然懿居T1 A/J室去水渠走線(估計)

煥然懿居平台層(特色戶)

煥然懿居屬巿建局重建物業,定位介乎私人樓與政府樓之間,戶型變比不會有太大突破。不過由於巿建局需要自負盈虧,有時會比一般資助房屋想多售出一點私人空間。譬如煥然懿居部份五樓單位設有私人平台,面積由15平方呎至267平方呎不等,在計算實用面積時,該平台不會被計算在內,但住客可以獨立享用平台空間,屬於增值之處。

例如1座5樓G室,單位實用面積449平方呎,平台面積159平方呎,而在平台上還有一個標示為公共空間、大約5平方呎的地方,該空間只是名義上保留給屋苑使用而已。

煥然懿居1座5樓G室平面圖
圖5. 1座5樓G室

特色戶的貓與狗

天台或平台的特色戶要留意兩種動物,貓與狗。筆者指的不是指真的貓或狗,而是英語Cat及Dog。為了方便工作人員進出公用地方以應付維修或清潔需要,在平台或天台會設置Dog House 或Cat ladder。Dog house 意思是在平台上突出的部份,有蓋或門讓工作人員進出。Cat ladder是直梯,又稱貓梯或擒梯,是供工作人員在外牆上落的梯。

在平面圖中見到這兩種設施的話,幾乎可意味著工作人員可隨時進出這些地方。煥然懿居1座5樓F室與G室中間的天井便設有一個Dog house,工作人員可隨時出入,而G室的廁所企缸旁有玻璃窗,住戶需留意會否乍洩春光了。至於該位置的廚房及客廳窗,也隨時會見到工作人員工作而嚇自己一跳的情況。另外,煥然懿居不設隔火層,該天井即是在36層的底部,不見天日之餘,樓上掉落的垃圾或污水也許會積聚而容易造成衛生問題。

煥然懿居1座5樓F及G室平面圖
圖6. 煥然懿居1座5樓F及G室

煥然懿居不算太特色的特色戶

煥然懿居的頂樓單位沒有設計成複式,也沒有合拼數個單位而成的特大戶。不過樓層高度有3.4米高,比其他標準層的3.15米高250毫米,空間感大了許多,所以也整個36樓可算是特色戶了。

煥然懿居樓層高度
圖7. 煥然懿居樓層高度

子非魚

延伸閱讀:

如對本文章有任何問題或意見,歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。

推薦文章:2.5% 按揭、轉按現金回贈,誰與爭鋒!

 

推薦文章:【7月12日更新】每週銀行按揭利率和按揭回贈比較

 

想知邊間銀行按息最平,回贈最高? 請留言向我們索取最新情報

 


轉按新買準備買


關於我們

免費按揭轉介,幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行,以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用,只想把所識和所想,向客人分享。公司的獎項和里程碑: 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁:https://starpagency.com