首置身份無限輪迴? 深入探討印花稅「代表自己行事」和「一系列交易」的規定

首置身份無限輪迴? 深入探討印花稅「代表自己行事」和「一系列交易」的規定
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自從2013年雙倍印花稅實施後,不少人都扭盡六壬,以除名轉名等方法騰出一個人頭,重新以首置身份以舊印花稅再買新物業。不過,在實施雙倍印花稅前,由於沒有「代表自己行事」的規定,登記業主可以代他人持有,以當時來說,以信託契甚至BVI公司持有的情況亦不罕見。

在2013年2月23日雙倍印花稅實施後但在2016年11月5日15%印花稅前,如兩夫妻均已全權擁有一所本地住宅,任何一人再買一所住宅也只是繳付雙倍印花稅。如果其中一人將名下住宅物業利用夫妻間交易的豁免,繳付舊印花稅轉名給配偶,重回首置身份後才購入新住宅,新購住宅亦只需繳付舊印花稅。假如新購與原有住宅兩所物業價值相同,便變相自制一次雙倍印花稅,所以不少人亦乾脆以雙倍印花稅直接購入新物業作罷。

但情況在非首置15%印花稅推出後便有所不同,以上述情況為例,夫妻原本各有一所住宅,任何一人購置新住宅均要繳付15%印花稅,相信已令絕大部份人卻步。打算再買的人,便會考慮將全權擁有的物業轉至另一半名下。由於夫妻間交易只需繳付舊印花稅,200萬元或以下交易只需100元,有不少人便會企圖以多次200萬元交易,將一所全權擁有的物業轉至另一半名下(譬如分3次將價值600萬物業轉至另一半名下),筆者對此做法有所保留。

三大未知數

I. 按揭

夫婦之間就名下物業作一次交易很常見,譬如聯名物業進行除名,或全權擁有物業整份進行轉名。但同一組合多次交易便有後述幾段的潛在稅務責任問題。假如稅局向業主追討隨時過百萬的印花稅而業主未能支付的話,銀行亦要面對一定風險。不過,除名/轉名交易有一個好處,假如銀行不批核按揭的話,那便可以取消交易,一切照舊。

 

II. 一系列交易

就印花稅條例而言,在一宗物業買賣之下所有與交易有關並有價值的東西均需一併計算計花稅,譬如買家向賣家購買一所800萬住宅及單位內價值30萬的水晶燈,便應以830萬計算印花稅(以下綠色及紫色部份)。就上述「3次將價值600萬物業轉至另一半名下」的方法而言,相信已落入了向同一賣家(筆者將下述稅局所述的發展商演譯為賣家)先後購入關聯物業的規定(以下橙色部份),但究竟何謂短時間呢?筆者不敢揣測稅局的標準。

如稅局認為三宗200萬交易本屬一宗600萬元的一系列交易的話,那麼印花稅的差額便高達179700元,稅局除了會追收以上差額外,亦有可能就涉嫌逃稅而追加罰款。

參考:印花稅署釋義及執行指引 第 1 號(修訂本) 不動產買賣協議加蓋印花
 

『43. 凡可予徵收印花稅的買賣協議根據該條例第 29G 條獲得核證,即可按該特定款額的有關較低印花稅稅率繳付「從價印花稅」,否則該協議將按最高稅率徵收「從價印花稅」。這證明書是一項陳述,藉以核證以該文書所協議或完成的交易,並不構成「一宗更大交易或一系列交易的一部分」(一系列交易個案),而就該宗更大交易或一系列交易來說,其代價總款額或總價值是超逾上述已核證的特定款額的。』

『44. 署長認為,一般來說,一系列交易個案是指互相協調或互相依賴的交易個案。一個典型例子是於同日或在短時間內以兩份獨立文書向同一發展商購買一個單位和一個泊車位。如購買人購買該單位時可自由選擇是否一起購買泊車位,則儘管出售泊車位的先決條件可能是購買人在購買時必須是單位的購買人或業主,署長可能不會將該等交易視為一系列交易個案。然而,如有一項先決條件,規定該單位必須連同該泊車位出售或該泊車位必須連同該單位出售,則該等交易很可能構成一宗更大交易或一系列交易的一部分,而相關文書的「從價印花稅」將按該單位和該泊車位的代價總款額或總價值的適用稅率計算。這方法可用於其他同類個案,例如購買毗鄰單位然而,應注意的是,對每一宗個案,均須就其實況考慮此外,須注意的是,上述指引僅適用於符合獨立交易原則的個案,並不適用於為逃避印花稅而以簽立不同文書的虛假行為分拆交易的個案該條例第 11 條規定,所有對印花稅法律責任有影響的事實和情況,均須詳盡而真確地在該文書內列明

https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/c_soipn01.pdf

 

III. 代表自己行事

就2012年10月27日的買家印花稅、2013年2月23日的雙倍印花稅及2016年11月5日的非首置15%印花稅而言,買家必需在買入該住宅單位時作出聲明,是「代表自己行事」而不是代其他人持有物業,但在此前(2012年10月27日前)獲得的則不需作出此聲明,所以以下討論分為2012年10月27日前及後兩部份。

假如在2012年10月27日前買入住宅物業,在之後並沒有進行過業權轉讓的話,由於買家當年並無需要聲明代表自己行事,所以無論當初獲得物業時背後的業權人誰屬,亦不會因以上三種印花稅而被追討,所以即使現時以一次性轉讓,還是分三次每次三份之一業轉讓也好,亦不會因當年購入時誰是真正業權人的意向而受到質疑。

假如在2012年10月27日後買入住宅物業(如在雙倍印花稅及15%印花稅實施後買入便更受相關稅項影響),而買家當年亦聲明了代表自己行事而獲得有關印花稅的豁免的話,今天的轉讓便有機會受到質疑。極端一點的說,假如丈夫在2018年1月5日簽訂臨時買賣合約購入一所住宅物業,當時聲明了代表自己行事以豁免非首置15%印花稅及買家印花稅,物業於2018年3月1日成交,然後隨即在2018年3月2日,該物業以夫妻間交易的印花稅豁免(免15%印花稅、買家印花稅及額外印花稅)轉售給已有本地住宅的太太。這情況下,丈夫購入物業時的意向便極容易受到質疑,被懷疑是為了將物業轉讓給終極擁有人(即太太)而購入了。不過,無論是當初聯名買入後來除名、整份業權一次性轉讓、還是分三次每次三份之一業轉讓的情況也一樣,暫時仍未有見到稅局追討的個案。但是中間需要相隔多久才不會被質疑,筆者亦不敢揣測稅局的標準。

綜觀以上三大不安因素,I. 銀行承按,II. 一系列交易及 III. 代表自己行事,當中一系列交易及代表自己行事兩者,究竟每次業權轉讓的時間間距需要多久沒有既定答案。以一般人常見的兩年罰息期後進行為例,由第一次三份之一業權轉讓起計,需要四年時間才完全轉讓業權以騰出人頭。同時,新交易的業權亦需重新綁上三年額外印花稅期,即是7年後才可完成額外印花稅限期。這種做法是否值得,則見人見志了。

子非魚

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