綠置居滯銷 I-III 【星之谷專欄－頭條日報】

作者:

子非魚

2020-10-27

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有報道指今期綠置居滯銷，現時已邀請八成申請人揀樓，但只售出約四成單位。餘下單位的吸引力肯定沒有初期任選時段好，幾可肯定今期綠置居，將有近半數單位成為貨尾。

屋苑銷情

今期綠置居滯銷，主因是兩個屋苑以細單位為主，與港鐵站也有一段距離。比較令筆者關注的是，報道指青衣青富苑銷情較柴灣蝶翠苑較好。按道理港島資助房屋，理應比青衣受歡迎，但細心留意就會發現箇中原因。

筆者收集10月20日的銷售數據，發現青富苑的2868個單位中，售出1260個（43.9%）；蝶翠苑的828個單位中，售出386個（46.7%）。雖然青富苑售出單位較多，但兩者售出單位比率相近。

單位戶型是關鍵

以售出的單位戶型來看會較容易理解，青富苑提供兩房單位440個、一房596個及開放式單位1832個，兩房及一房單位已售罄，但開放式單位只售出224個（12.2%）。蝶翠苑828個單位均是開放式，即售出比率是46.7%，青富苑因有房單位悉數售出，拉高整體售出比率。

開放式單位銷情

開放式單位之間也有質素差異，筆者之前細分四種，分為開放式、有減音設施開放式（青富苑用減音窗、蝶翠苑用減音露台），激細開放式與有減音窗開放式四種。就這兩個屋苑而言，有減音設施單位銷情較好，當然買家並非鍾情減音設施因其較寧靜，而是該批單位景觀通常較開揚甚至有海景，只是無可避免要面向馬路，因而設有減音設施。

正常面積的開放式單位，青富苑售出1196個中的223個（18.6%），蝶翠苑則售出612個中的382個（62.4%）。激細開放式單位的銷情可用慘淡來形容，青富苑636個僅售出1個，蝶翠苑則在216個中售出4個。

疫情與經濟環境對銷售影響雖然密切，但綠置居制度本身策略問題也許影響更深，下周續談。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20201027/891579

在2016年，政府推出了本港首個綠置居項目新蒲崗景泰苑。該屋苑的單位設計接近公營出租房屋，亦推出了居者有其屋計劃並無提供的激細開放式單位。以仍在推售中的青衣青富苑及柴灣蝶翠苑為例，激細開放式單位的實用面積約為17.4至17.6平方米。

綠置居初心

當初推售綠置居時，政府稱其目的是吸引公屋戶置業，從而驣出原有的公屋單位讓他人上樓，筆者認為這說法有將數字煲大之嫌。綠置居的規格大致與公屋相同，如直接當作公屋讓公屋申請人入住，與轉折地將公屋包裝成綠置屋讓現有公屋戶購買然後給公屋新申請人士住進舊公屋，最終的新增供應也只是一個。多一重音樂椅，只是希望將一個新增的供應重複計算而已。

白表人士

居屋申請人當中有一部份屬白表人士，既非公屋戶主也不能擁有本地住宅，沒有長遠固定居所。而居屋綠表資格人士，大部份都是現公屋戶或準公屋戶，沒有急切的長遠固定居所需要。以居屋發售的銷情為例，白表申請人的揀樓意慾遠比綠表申請人高，在初期的優質單位「任揀」時段，獲邀的白表申請人往往有七至八成人揀樓，而綠表申請人只有約四至五成。在較後期，剩餘單位面積較細或質素較差的情況下，白表普通家庭亦會面對「難得揀樓」的現實而將可購單位掃清。最後，16萬白表單身人士的申請隊伍，去消化數百配額單位絕對是焯焯有餘。

綠表人士

綠表申請人每一年的基數都是「塘水滾塘魚」，由2014年居屋重新推售至今，綠表人士在首輪揀樓的比率由7至8成已下跌至5至6成左右，可見有心置業的綠表人士早已上車，餘下的綠表申請人觀望心態較重。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20201103/893217/

首個綠置居屋苑是位於新蒲崗的景泰苑，第二個屋苑是長沙灣麗翠苑，兩者步行前往港鐵啟德站或長沙灣站亦只需約5分鐘，該兩個屋苑的地點優越，銷情算是相當理想。景泰苑的857個單位只用了個多月便售馨，而麗翠苑的2545個單位亦只需約兩個半月便售馨。

今期綠置居，青衣青富苑及柴灣麗翠苑共推售3696個單位，至今已4個多月，所有家庭客於10月底已獲邀揀樓，整體出席率不足一成，情況相當坎坷。由於屋苑位置相對偏遠，無法彌補綠置居的核心問題。

細單位主導

對於沒有迫切長遠固定居所需要的綠表人士來說，資助出售房屋只是一個由長租轉為買樓的選項。可是，部份綠置居單位的設計其實相當「趕客」，大部份單位的面積較細。以今期的青富苑與麗翠苑為例，面積約26至30平方米的普通開放式單位共有1808個，面積約17.5平方米的激細開放式單位有852個，兩者佔總推售單位比率分別為約49%及23%。

單位面積向下流

參考房屋署的統計數字，2020年三月底的公屋租戶人均居住面積是13.4平方米。以平均數計，兩人居住的公屋面積大約有26.8平方米，與綠置居的普通開放式單位面積接近（居屋開放式單位面積相約）。就這批公屋戶來說，放棄現有的平租公屋，轉而購買一間面積相約甚至再細近百呎的綠置居單位實非明智之舉，此外還有成為業主後需負上的維修及管理費。

以現時狀況推算，今期綠置居完成所有揀樓程序後，將有約4成單位成為貨尾。屆時未售出單位的管理費需由政府承擔，構成浪費公帑。政府可考慮更改現有政策，將剩餘單位開放給白表單身人士購買，以滿足16萬名居屋揀樓時排隊尾的白表單身人士置業需要。