非魚論市——誰繳額外印花稅?(二)

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以早前成交的一個海之戀‧愛炫美兩房單位為例,由於單位業主持有物業未滿三年,須繳付10% 額外印花稅 。該單位成交價是890萬元,特殊條件是由買方支付額外印花稅89萬元,加上本身須付的33.4萬元從價印花稅(假設買家是首置香港人),合共1012.4萬元。

在賣方角度,假如心理關口是以「淨肉」890萬元收票計算,如果協議改為較常見的「賣方支付額外印花稅」形式,成交價將變成988.9萬元,加上買方支付的37.1萬元從價印花稅,合共1026萬元。兩者之中,由買方支付額外印花稅的方法,可以節省13.6萬元。

以這種形式繳付印花稅,合約價減少了,如果以按揭成數上限計算,一般來說都會減少銀行可批出的貸款額。可是在這個案,由於樓價剛落在833.3至1000萬元,自住物業最多可借取500萬元上限範圍內,所以無論是890萬元或988.9萬元,都不影響最終批出的500萬元貸款額。

筆者有一個疑惑,究竟所謂的巿價是「買家願意支付的金額」,還是「賣家願意接受的金額」?以往純綷只有舊印花稅的年代,因印花稅開支佔樓價比重很少,合約價順理成章成為新巿價。現時住宅物業買賣中,牽涉較高額印花稅的有10至20%額外印花稅、15%的非港人首置印花稅及15%的買家印花稅,所繳稅款佔樓價比重相當高,買賣雙方除了看成交價外,亦要盤算這些開支。

二手大型屋苑由於放盤量多,差不多質素的單位總有一間在附近。有些放盤可能仍在額外印花稅期內、有些不受限,買家可自由選擇下,個別賣方意向並不重要。但一個新入伙不久的樓盤,由於盤源短缺,在沒有同類比較下,「賣家願意接受金額」才較為主導。

在這個案中,890萬成交價將成為估價行參考價,對於其他不知詳情的準買家來說,亦會認定是一個標準價,對於屋苑其他業主來說可算是壞事。

子非魚

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誰繳額外印花稅2

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