非魚論市-轉按時機(三)

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前兩篇主要講解有關轉按的好處,其實亦有申請人因為各種原因去進行轉按。

有些買家因首期不足,申請按揭保險作高成數按揭,當物業升值後便可考慮依最新估價申請翻按。譬如說,800萬以下自住物業,便可以借最高六成按揭翻按而不需申請按揭保險。當初選擇按揭保險計劃時,假如申請人選擇以一次性支付的形式支付保費並在三年內轉按,可以申請退回部份保費。假如選擇每年續保形式的話,在轉按後便無需再支付保費了。

有些業主可能因為急需用錢,所以借取二按、私人貸款或信用卡貸款等等。假如物業升值,其實可考慮將物業加按套現清還貸款,以減低利息開支。銀行會指示律師樓在轉按日跟各債主對數後才放款,申請人需要就有關欠款多除少補。接受這類按揭套現找卡數銀行選擇比較少,而貸款人紀錄通常稍差,所以按揭利率不會太好,但是總比二按、私人貸款等等較優勝。

近期大部份銀行都提供一個與按揭利率掛鈎的高息戶口,只要客戶將現金存進這個戶口,便可獲得等同按揭利率利息。即只要將轉按套現後的現金,或者因拉長年期而減少的供款存進戶口內,賺取的利息便可抵消相應利息開支,因此轉按時套現或拉長年期方法,不會增加貸款人總利息開支。

現時擁有本地住宅物業的人再購入另一所本地住宅,便需支付15%印花稅。所以不少持有聯名物業的人,都考慮以除名形式重新成為無樓人士,騰出名額以舊印花稅購入另一所住宅物業。自從2016年11月15%印花稅實施後,相對於雙倍印花稅年代,更有不少人進行整間物業轉名,例如由只有一間住宅物業的丈夫整間物業轉名給已有住宅物業的太太,以騰出丈夫名額另購物業。

由於業權有所改變,所以無論除名或轉名均需經律師樓辦理,如果物業仍有按揭在身,亦需同時進行轉按。有關手續及稅制,往後有機會再詳述。

子非魚

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