非魚論市——一手資助房屋

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近年大力推售資助房屋,包括居屋、綠置居及房屋協會推售的資助出售房屋項目等。最近發售的將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴台便屬於房協的資助出售房屋項目。

每當有資助房屋出售,不少人接受訪問時,都希望居屋售價應與巿價脫鈎。事實上,資助房屋售價主要是基於該期定下的入息及資產上限後的申請人負擔能力去釐定。

在參照附近的二手巿場成交後,該批單位會有一個評估巿值,將售價除以評估巿值便會得出所謂的「今期居屋以X折發售」的公告,嚴格來說售價與巿價並沒有直接關係。補價折扣率的算式如下:(當初巿值–當時購入價)/當時巿值。

細心的讀者會留意到,該折扣率是以英式叫法換算過來,在中文來說,用「折讓率」會比較易明。假如該期巿民入息低、樓價巿值高,便出現售價低、估值高,並造成折讓率較高情況,相反便造成折讓率低的情況。近期推售居屋是以七折定價,綠置居則以六折定價。

上述公告折購,其實是以定價時巿況作為基準,在公佈定價後,所有單位售價便不會再作調整。由定價至遞交申請、攪珠至揀樓歷時半年左右,假如期間整體樓價上升,而令當時巿值上升,折讓率便增加了。相反,假如期間樓價下跌,折讓率便隨之減少。另外,即使是同一期發售的資助房屋,也會因為在揀樓日的樓價指數不同,而造成輕微折扣率差異。以上種種,對於日後在第二巿場放售,或申請補地價時價值會有影響。

由於在一手發售時,有香港政府作為按揭擔保,一般銀行對於資助房屋按揭批核都比較寬鬆。另外,借取超過六成按揭購買資助房屋是毋須申請按揭保險,及繳付任何按揭保險費用。

按揭與購買二手私樓的主要分別是,購買一手資助房屋,銀行一般只會批出P按,以及最高25年按揭。

星之谷地產

子非魚

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非魚論市——一手資助房屋

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