非魚論市——低價執筍盤

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【星之谷於頭條日報專欄】有時巿場會遇到一些十年一遇的筍盤,開價遠低於巿價。有些是草草分產、有些是離婚夫婦不願再留傷心地、有些是業主在外國不知巿價,還有更常見的一類就是銀主盤。

當一個銀主盤賣出後,會依業權優先次序分配賣樓所得。通常是一按機構會先收回欠款,剩餘的給二按,如此類推。對於銀主來說,只要賣價高於自己以及優先次序高於自己債權人的總欠款,便可避免倒蝕。假如賣價不足以支付全部欠款,優先次序較後的債權人,便收不回屬於自己的那一筆欠款。

常見的銀主盤有兩種,其中比較常見的,是由一按機構收回單位進行拍賣。就如上一段所說,該單位賣價只要高於一按欠款,便已滿足一按銀主所需,後面二三四按銀主能否收回欠款,並不在銀主考慮之列。在近期樓巿熾熱氣氛下,買家投標往往只低巿價5%至10%左右。

有見及此,不少二三按財務公司出手甚勇,願承按至樓價八成,將來即使被對上銀主收樓拍賣,相信亦能收回成本。要注意的是,這類單位成交期往往少於一個月,所以買家須提前向擬按揭銀行查詢按揭手續。

另一種是瀕臨收樓邊緣,或已被銀主收回但不作拍賣,而是經代理人在巿場放賣單位。有時這類單位是由於斷供,而被二三按財務公司游說放售。與上述拍賣情況不同,譬如說欠款只有樓價八成,代理人只要在巿場上找到一個人願意用八折接收,便可立刻拍板,所以買家便有機會以八折購得筍盤。

因銀行估不到價而須抬錢上會,甚至撻訂個案時有聽聞,但許多人有所不知,假如買入價低於巿價太多,銀行會憂慮有關單位有隱藏瓜葛,或是潛在稅務責任風險,所以也有機會出現銀行不願承按情況,一般來說,下限是低巿價20%左右。

子非魚

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非魚論市——低價執筍盤

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