【頭條日報專欄】因應社會訴求，政府在2011年中修訂新批土地發展地積比率發水上限。2013年一、二手物業先後實施實用面積計價規定。重看發水樓歷史，當初原意是在地積比上限外，為建築物提供一些環保或適意設施，例如住客會所、加闊公眾走廊、窗台、露台及工作平台等。以上單位外設施會被列入建築面積，單位內窗台亦會列入建築面積，露台及工作平台則會列入實用面積。在沒有規定實用面積計價時，絕大部份新盤只提供建築面積，同時巿民明白單位內的地方才有意義，所以地產代理亦會提供二手樓實用面積或者實用率作參考。
有關實用面積計價訴求討論經年，相信發展商早已意識到事在必行。筆者一些建築界的朋友，在2013年實施實用面積計價前，已收到發展商及建築師指示，重新設計樓宇結構。以往為方便單位內部更改間隔，建築師通常會把結構牆擺放在電梯槽、電梯大堂與單位之間的牆身，以及單位與單位之間的牆身。但在推行實用面積計價後，發展商將這些較磚牆厚的結構牆搬進單位內，便可將單位外無可減免的面積，放到室內變成實用面積，所以在近期新盤會發現睡房與客廳中間的牆身，是結構牆的新常態。
另外，單位內部窗台與露台也因新例受影響。在原本規定下，500毫米深的窗台跟300毫米厚的預製件外牆，兩者均免費發水，並合併成常見大窗台。但由於窗台不會計入實用面積，外牆則會計入實用面積，近期新樓更索性以預製件玻璃幕牆代替石屎外牆，美觀之餘亦方便裝嵌，窗台已絕跡於近期入伙新盤。至於其他於屋苑內的發水設施，已沒有造大建築面積意義。在發展商無意興建下，造成近期落成新盤車位緊張、會所偏少及公共空間較為狹窄情況。
星之谷地產
子非魚
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