非魚論市——新盤實用不實用?(三)

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進入2010年,由於新樓發水程度愈見誇張,樓價愈來愈難負擔,巿民傾向選擇屋內面積較多單位,亦即所謂「較實用」單位。政府於2011年修訂發水比率上限,同時將露台、工作平台、預製件外牆及會所豁免減少一半。2013年政府更限制發展商及地產代理,在銷售一二手物業時必須以實用面積報價。這些新制度令發展商開則帶來翻天覆地轉變,有些人以為新制令發展商興建更實用住宅,但事實又是否如此呢?

由於窗台屬於建築面積,而不是實用面積,同時總發水上限減少至10%。興建窗台除了沒有增加建築面積外,還佔用發水上限,預製件外牆獲得發水豁免,並計入實用面積。讀者不難發現,於2013年前落成單位及較近期設計,單位佈局差不多,不過全屋沒有窗台,細房設計會較易看到當中分別。以往有窗台時,細房常見大小是2.1米x2.1米,現時沒有窗台,便變成2.1米x2.5米。這是由於以往考慮到買家會把睡牀放到窗台緣故。一個實用面積500方呎兩房單位,以往會附設兩個巨型窗台,總面積達30方呎以上。

另一方面,就是前文提及的結構牆放到室內問題,由於結構牆比磚牆一般厚兩至三吋,有些結構牆更會厚達一呎。同樣500方呎實用面積單位,因兩者牆身厚度分別造成面積差異,可達10方呎以上。

假如住戶能盡用窗台面積,以舊則(有窗台時代)與新則(無窗台時代)比較,一個500方呎實用面積單位,兩者可用面積相差最少8%之多。近年新盤推售時,往往以「同區新樓」實呎價比較,當中會忽略上述差異。所以數年前某發展商在記者會中的「買樓送窗台」論,可說是預視今日情況。

子非魚

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非魚論市——新盤實用不實用?(三)

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