【頭條日報 星之谷專欄】非魚論市–新盤實用不實用?(二)

【頭條日報 星之谷專欄】非魚論市——新盤實用不實用?(二)
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筆者嘗試以發展商因應批則準則及實用面積計價商業考量,解讀歷年新盤設則變化。由於招標、入則至建成,大約需要四至六年時間,所以一般在新例實施後四年,落成新盤便可看到新例影響。

先說1980至99年樓盤,由於環保意識及港人對於住屋質素要求提高,政府將不少環保或適意設施,納入地積比率豁免範圍,例如窗台、停車位、住客會所等。假如這些設施須佔用地積比率,由於價值遠低於住宅面積,發展商便沒有動機興建。對社區來說,新增人口而沒有相關配套,便不能滿足有關需要,最終政府要另覓土地興建公園、體育館及停車場等。這一代大型屋苑,通常設有多層停車場,後期則會有大型住客會所,許多時發展商藉這些豁免,順勢將屋苑基座興建六至八層高,令住宅單位比同區物業高一點,以符合買家喜好,即是後期常為人詬病的蛋糕樓。這個年代窗台位置與傳統窗戶差不多高,大約是成年人腰部以上位置,面積亦不太大,只能擺放些小擺設或盆栽。

2001年,政府進一步加入露台、工作平台、預製件外牆及平台花園等豁免。發展商將露台及工作平台合併在一起,成為一個大露台。後來在2009年修例,規定露台跟工作平台需要隔開,所以重新分開成一個22呎的露台及16呎的工作平台。該工作平台在扣起欄杆跟開門空間後,只能放一個小小的晾衣架,這個規定不見得是好事。

發展商亦把預製件外牆及窗台合併,成為一個特大窗台,合併後的窗台面積等於一張單人牀,所以發展商順理成章,將窗台高度調低至膝蓋高一點,方便作睡牀之用。此時細睡房大小亦重新定義,成為近期較常見的2.1×2.1米加特大窗台標準尺碼。

http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20180529/672266/

子非魚

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