非魚論市——無釘契的改建

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任何物業有僭建或改建而未有被訂契,該些物業仍會被視為「無Order」,當中分為結構本身有沒有違規情況。一般來說,將單位其中兩間睡房的磚牆打通不屬違規。在天台上加裝一間圍封的天台屋,一般來說都屬違規,但屋宇署未知悉有關改建或僭建,未有發出Order而已。有些情況是屋宇署已發出命令,但仍未註在土地註冊記錄上,買家可以向業主、管理處或屋宇署,查詢該單位有沒有Order。

由於業主、買家及地產代理一般不是建築專業人士,交易中的物業如屬有僭建或改建但無Order情況,其實在睇樓一刻沒有人能肯定有否違規結構物。通常買賣合約都會附有「免除一切責任」條款,任何在交易前債務或違規事項,須於交易前由賣方完成。因此如單位改建屬於違規,無論該違規結構被釘與否,均不能以「現況交易」,把復修責任推給買方。一般情況下,如沒有在臨約備註填寫任何僭建或改建條款,在成交前屋宇署已發出的Order復修責任屬賣方,成交後便屬於買方了。

有朋友問,買入有僭建單位是否違法?現時法例下,進行違規建築工程屬違法,但擁有一個有違規結構單位並不屬違法。雖然如此,當屋宇署向單位業主或佔用人發出法定命令後,該人未能於合理時間內完成復修,便可能遭受檢控。對於高危個案,譬如造成財物損失或人命傷亡風險的話,屋宇署有權即時指示承建商進行復修,並在其後向業主或佔用人追收工程及監督費用。眾所周知,政府安排的緊急工程會比私人承建商價格高出一截,所以收到Order還是乖乖進行復修吧。除法律責任外,違規結構造成的財物損失或人命傷亡是否受保險保障,則需要向承保公司查詢。

星之谷地產

子非魚

非魚論市——無釘契的改建

 

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