非魚論市——白居二揀樓攻略(二)

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【頭條日報-星之谷專欄】未補地價居屋,即使是同一屋苑,不同單位的折扣率均不同。舉個例子,同一座樓,上下兩層單位的自由巿場價應相差無幾,但假如其中一個是貨尾單位,在幾期後才售出,兩者在第一手售出時,折扣率便會有較大差異。

假設該兩個單位估價均為500萬,A、B單位折扣率分別是40%及25%。在這一刻申請補地價的話,A須補200萬地價,B則只須125萬。假設該兩個綠表放盤均是400萬,當買家買入A,即是以400萬樓價加上潛在的200萬補地價金額,即600萬去購買;如購入物業B,便是400萬加上125萬即525萬去購買。在此例子裏,即使A綠表價最後傾成350萬,仍然潛在比B貴25萬。

買家在議價前,亦可考慮向銀行查詢估價,銀行需要叫價、物業地址、該單位首次出售日期及補價折扣率才能作估價。不過,許多時在議價階段業主還未申請「可供出售證明書」,不知道補價折扣率是多少。另外,在賣方取得可供出售證明書前,及買方取得「購買資格證明書」前,是不可以簽訂任何買賣協議或合約。作為賣家,如有意將單位出售,不妨先行申請「可供出售證明書」,反正該證明書沒有期限,清晰資訊有助買家作出決定。

在白居二推出初期,居屋第二巿場曾經被追捧至過火情況。巿面上不時見到以八折價購買當年購入時只是六折的單位。因應巿場情況,銀行該段期間亦放寬估價。不過,在今年52折居屋推出後,銀行似乎收緊估價,比較貼近合理折扣價,所以買家亦應慎重考慮,不要以超出合理折扣價太多價錢購入。

未補地價居屋按揭與一般私樓大有不同,由於有政府擔保,在擔保期內,銀行批核會較為寬鬆。另外,按揭成數上限與首次售出日期息息相關,準買家可向按揭轉介公司查詢。

延伸閱讀:

非魚論市——白居二揀樓攻略(一)

子非魚

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非魚論市——白居二揀樓攻略(二)

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