非魚論市——被釘契的改建

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假如屋宇署發現某單位有非法僭建或改建,便有機會向單位業主發出法定命令,要求業主進行復修,一般簡稱為Order或「釘」。法定命令會清楚列明該單位需清拆或復原部份,業主須就工程規模聘用合資格工程人員復修。

屋宇署會將該法定命令登記在該單位土地註冊紀錄內,俗稱「釘契」。許多人一聽見釘契便以為是一件很嚴重的事,導致單位不能買賣。其實釘契也有輕重之分,輕微如拖欠管理費也可能被釘契,有關費用在單位易手時,律師樓對數後便可解除,完成任何釘後便可把解除責任文件記錄在土地註冊紀錄上。買家可在查冊上看到目標單位有否被註了任何Order,假如查冊屬過去及現時詳情,會列出所有未完成及已完成Order,現時詳情則只會出現未完成Order。

有些時候,大廈公家地方出現違規結構,便會牽連全部單位也被釘。假如有望短時間解決的話,慣常做法是在簽臨約時附加條款,要求將部份尾數寄存在律師樓,待完成工程後以多除少補形式跟前業主對數。

由於在標準買賣合約上通常都會註明「物業在免除一切責任下交易」,土地註冊記錄上所有的釘,包括法定命令及任何欠款,應由上手業主解除後才完成交易。如協議賣方須解除Order後才交易,買方應要求賣方於成交前最少三星期完成手續,同時將證明文件交給買方,以預留充足時間與銀行審核按揭,以及在臨約上註明。假如買家願意承接某Order責任,便應在備註上列明毋須解除該Order狀況下成交,不過要冒銀行因此而不承按風險。即使銀行願意承按,亦會要求客戶簽署一份Undertaking,要求借款人在有需要時自費將該Order修復。

星之谷地產

子非魚

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