上周初巿建局公佈，研究中的舊樓重建計劃，將面臨1380億虧損，主要原因是現時舊樓，不少已「用盡其地積比率，甚至達負數」。
今年7月巿建局以實用面積每方呎逾1.5萬元，收購九龍城區土瓜灣三個重建項目。在這情況下，其他舊樓業主無不期待着巿建局叩門一刻，又為何會賤賣予一個素未謀面的小散戶？
近十多年來，社會上對於屏風樓、地區通風及景觀問題的重視，令地積比率及房屋設計的規範比數十年前收緊了不少。大部份樓宇樓面完全覆蓋地盤面積、樓高十多二十層，假如換算成地積比率，即已使用十多二十倍。參考規劃署資料，現時九龍區地積比率上限只有7.5倍，假如重建這類物業，新建物業總樓面面積隨時減半。
除地積比率外，新舊物業實用率亦是一大難題。唐樓或舊樓，實用率往往達到9成，1000方呎建築面積的舊樓，便有900方呎的實用面積。可是當興建成新樓後，實用率往往會減少至大型新盤常見的7成半甚至蚊型盤的5成。當乘上上述1.5萬元收購價，即使重建前後的地積比率一樣，新建住宅每方呎成本已需要1.8萬元至2.5萬元，還未計上樓宇設計、清拆、興建及銷售的成本及可能縮減的地積比率。
另外，在實用面積計價制度下，只計算入建築面積的窗台已沒有利用價值，同時，其他各樣發水面積亦收緊不少。所以近兩年的新盤，每個單位只有一個露台甚至完全沒有露台，而過往常見的窗台也不復見。在此情況下，發展商以往用作溝淡建築呎價伎倆，或作為甜點停車位亦被截殺，再加上前段的種種原因，收購舊樓意欲及開價亦不會太進取，作為一個小散戶，又如何能尋找舊樓中的筍盤呢？ 下回再續
子非魚
http://hd.stheadline.com/news/columns/879/20171205/627000/
延伸閱讀：
如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
推薦文章：【每週更新】銀行按揭利率及按揭回贈比較
推薦文章：2.45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
想知邊間銀行按息最平，回贈最高? 請留言向我們索取最新情報
陳凱琳同苟姑娘教你如何選擇按揭中介：
關於我們
免費按揭轉介，幫客人格價和尋找最低利息、最高回贈的銀行，以及為客人解決按揭上的奇難雜症。我們不收取任何費用，只想把所識和所想，向客人分享。公司的獎項和里程碑：
- 環聯（Transunion, 「TU」）正式合作伙伴
- 榮獲 TVB「樓宇按揭轉介服務獎」
- 榮獲Capital 資本雜誌 「2020傑出物業按揭轉介」大獎
- 榮獲香港中小型企業總商會「2019最佳中小企獎」
- 榮獲都市日報「2018傑出按揭轉介」大獎
- 出版「按揭達人」一書，在各書局有售
- 於多份報章撰寫按揭專欄，包括經濟日報、東方日報、經濟一週、南華早報、香港01、頭條日報、蘋果日報、都市日報、經濟通ETNET等
- TVB樓宇節目：「Ben Sir 睇樓團3」於2019年8月放送，平均收視率16點
- TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點
- NowTV 樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送
- Facebook 超過1900客戶留言，讚揚我們的服務，並給與5星評分
詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁：https://starpagency.com
