非魚論市——車位投資(二)

非魚論市——車位投資(二)
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【頭條日報-星之谷專欄】物業價值分為現時價值及潛在價值,現時價值比較容易理解及比較,最簡單就是租金回報率。表面上,租金扣去租務經紀佣金、差餉、地租及管理費等乘上(1-空置率),再除以購入車位的必要開支,便可計算預期租金回報率。再深入點可考慮是否容易管理,例如住宅收租,要考慮裝修及日常維修等瑣碎事,車位沒有這些煩惱,亦不用擔心凶宅及租霸問題,投資者會接受較低租金回報率。

潛在價值有許多因素,政策轉變是其中之一。由2000年起,政府採取一系列措施減少汽車登記數目,包括增加汽車首次登記稅及調整賣地政策,大幅減少鄰近港鐵站的新屋苑停車位數目,希望從增加駕駛成本,以控制汽車數量。

但是事與願違,根據運輸署記錄,由2001年起,車輛登記數目除了2003年錄得下跌外,其餘年份均錄得上升。即使是以人口數目比較,2001年每19.7人才擁有一輛私家車,至2016年已升至13.7人。

車位方面,由於客貨車也會泊在私家車位,所以研究車位數量時應以私家車(包括客貨車)數量計算。2016年,私家車(包括客貨車)與私家車位比例是1.13,每輛私家車可佔用1.13個車位看似足夠,但其實是嚴重不足,因為駕車上班人士,需要日間夜間各佔一個車位。審計署報告指出,該比例已降至1.1,幾乎是一輛車僅一個車位。回顧2006年,該比例是1.51,簡單解釋車位供應在過去十多年間逐漸失衡。

政府自2010年起的印花稅三辣招,包括管制住宅的額外印花稅,至近期的非首置15%印花稅,均壓抑住宅巿場,巿場資金流向入場費較低的車位。翻查記錄,沙田第一城的車位在2010年時只需約20萬元,現時已升至逾120萬,升幅達5倍,但同期該屋苑住宅細單位只升值約兩倍。

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子非魚

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