非魚論市——車位投資(四)

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【頭條日報-星之谷專欄】影響車位潛在價值的重要因素是政策。樓巿辣招往往即日生效,物業投資者在星期五午飯後,每當收到房策官員五點開記者招待會的消息,無不提心吊膽。巿民事前難以得知政策出台時間、方向及力度,屬不可預視因素。

過往10年,政府重點打擊住宅樓巿,印花稅辣招之中,對於車位來說最利好的,可算是住宅物業的額外印花稅。2013年2月出台的雙倍印花稅(及後於2016年11月進化成住宅15%新印花稅)雖然加重購買車位成本,但此政策對住宅影響更深,對車位來說反而是利好因素。

以往車位價格絕大部份仍在200萬以下,舊印花稅只是100元,雙倍印花稅只是車位價值1.5%而已,亦不受額外印花稅限制;假如屬第二間或以上的住宅物業,400萬元樓價,在2013年2月起便要支付4.5%的雙倍印花稅,2016年11月後更進化至一律15%,更需要綁上3年的額外印花稅。筆者尤記得,在2016年11月新印花稅出台後,車位價格短短三個月內飆升超過20%。

另一方面,按揭收緊壓力測試,從以往第二個自住物業按揭的50/60壓測,在2015年2月收緊至40/50。在2017年5月,更推出多於一個按揭借少一成的政策,在本身已有按揭的情況下,購買住宅單位收租只能借得四成。

雖然以上按揭政策,也增加購置車位的成本,但相對來說影響較微。物業投資者資金苦無去路,入場費便宜、大不了可以full paid的車位便水漲船高。諷刺的是,由於車位價格上升,貸款額亦同時上升。現時各銀行比以往更樂意承造車位按揭,息口只比住宅貴一點之餘還有現金回贈,所以也有不少購入車位的業主,也會考慮申請按揭。

政策屬不可預視因素,雖然是即日生效,死期卻通常設在當晚12點。假如本身已有目標車位,買家還可趕及即晚簽訂臨約,以避過新政策影響,問題是賣方會否因應新政策而反價。

子非魚

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非魚論市——車位投資(四)

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