非魚論市——轉按時機(一)

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自2008年底起,樓價指數節節上升,有些人購入一間自住物業後便一勞永逸,另一些人卻不斷將物業轉按套現再投資,甚至將持有物業數目一開二、二開四。無論屬於那一類人,轉按物業是否都能獲得好處呢?

未講有何好處前,先釐清一個不少人心中的疑問。傳統智慧說「把物業翻按,豈不是把之前所供本金及利息白費嗎?」事實上,這也是物業按揭最大誤解。

無論新按也好、翻按也好,任何時間提取按揭,也是基於當時貸款金額作為本金,並根據按揭計劃利率計算利息。在每一期供款之中,必定清還期內利息加上一定本金。

無論一個多長的按揭,有關利息均是每月結數。所以在某年某月把舊按揭轉到新按揭,只不過把尚欠本金帶到新銀行,由新銀行計算該筆按揭衍生利息。假如尚欠本金、利率及剩餘年期不變,在新銀行收取的利息跟留在舊行完全一樣。

轉按最大障礙莫過於罰息期及估價,銀行一般會批兩年或三年罰息期,在罰息期內贖回按揭(包括賣樓或轉按),銀行將收取一定比率罰款。而轉按時銀行會參考物業當時估價,並以適用按揭成數上限批出貸款。假如貸款上限高於原來尚欠本金,便需補錢轉按。但近幾年樓價節節上升,一般比兩年前升值,除當時借取高成數按揭買家外,一般都毋須補錢轉按。

在2014年初至2015年底,銀行一般批出介乎H按的H+1.7至P按的P-2.85(實際利率2.15%)按揭利率。不過各銀行於去年中進行一輪減息戰,現時新批按揭利率已低至H+1.3,假如在此時轉按,便可達至減息效果。
由於篇幅所限,物業轉按還有更多好處及須注意地方,留待下周再述。

子非魚

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非魚論市——轉按時機(一)

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