非魚論市——轉按時機(四)

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不少人在翻按物業的時候,都希望能盡量套現。以一個價值500萬的住宅物業來說,翻按六成至八成的貸款額便相差100萬,但是翻按至八成並套現,便需要申請按揭保險並多繳一次按揭保險費。

要成功申請八成按揭翻按套現,與新購物業批核準則相若,不過提供按保保險的公司還會考慮申請人套現原因,用作裝修、進修、醫病或給子女留學等均較易接受,但可能要求申請人提供有關報價或證明書等,按揭保險公司亦可能只批出有關費用實額加上少量備用錢,不一定能借足按揭成數上限。

另外,翻按八成套現供款期最高只有25年,以同等貨款額計算,每月供款額比30年按揭多一成半,如貸款人入息不高,亦是另一個獲批貸款額限制。

假如業主當初以400萬買入物業,借八成按揭即320萬,選用30年按揭,當年一次性按揭保費大約是4.1萬元。假如現時物業升值至500萬元並申請八成25年按揭,一次性保費便是約4.8萬元並需約6000元律師費,總開支約5.4萬元。假如於第三年轉按,可申請退回當初保費15%(約6200元),並從新按銀行獲得六成樓價1.6%回贈即4.8萬元,總共約5.4萬元,其實無額外開支便可完成轉按。

雖然申請按揭保險翻按套現在帳面上沒賺沒蝕,但套現100萬按揭保費連四年總利息開支便佔貸款額約13%。假如申請人不急於套現,也可考慮在完成按揭後,有需要才申請借取私人貸款或稅貸等。借取100萬貸款實際年利率一般低於3%,不過年期只有4至5年,總利息開支只佔貸款額約6%至8%。但由於私貸供款期短,每月還款額相對吃力,需好好計劃個人財務狀況。

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子非魚

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非魚論市——轉按時機(四)

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